>> 東吳證券-固收深度報告：一文讀懂城投平臺發(fā)行公募REITs產(chǎn)品的過去、現(xiàn)在與未來(展望篇)-251015
| 上傳日期： |
2025/10/16 |
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| 格式： |
pdf 共34頁 |
來源： |
東吳證券 |
| 評級： |
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作者： |
李勇,徐津晶 |
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觀點
各省市城投平臺公募REITs表現(xiàn)解構(gòu)：1）浙江?。簱碛写胬m(xù)城投REITs產(chǎn)品5只，合計規(guī)模174.43億元，2025Q2營業(yè)收入約7.51億元、可供分配金額約4.60億元，預(yù)期分紅率均值8.45%、估值收益率均值2.34%、P/FFO倍數(shù)均值13.25，2025年以來換手率116.58%、漲跌幅6.77%。2）廣東?。簱碛写胬m(xù)城投REITs產(chǎn)品3只，合計規(guī)模124.14億元，2025Q2營業(yè)收入約2.12億元、可供分配金額約1.39億元，預(yù)期分紅率均值5.28%、估值收益率均值6.05%、P/FFO倍數(shù)均值22.68，2025年以來換手率136.44%、漲跌幅4.73%。3）安徽省：擁有存續(xù)城投REITs產(chǎn)品2只，合計規(guī)模124.13億元，2025Q2營業(yè)收入約2.46億元、可供分配金額約1.66億元，預(yù)期分紅率均值6.93%、估值收益率均值6.17%、P/FFO倍數(shù)均值15.06，2025年以來換手率149.52%、漲跌幅8.39%。4）上海市：擁有存續(xù)城投REITs產(chǎn)品2只，合計規(guī)模41.66億元，2025Q2營業(yè)收入約0.66億元、可供分配金額約0.48億元，預(yù)期分紅率均值3.88%、估值收益率均值3.87%、P/FFO倍數(shù)均值28.09，2025年以來換手率106.04%、漲跌幅21.02%。5）江蘇?。簱碛写胬m(xù)城投REITs產(chǎn)品2只，合計規(guī)模37.48億元，2025Q2營業(yè)收入約1.41億元、可供分配金額約0.86億元，預(yù)期分紅率均值8.80%、估值收益率均值2.93%、P/FFO倍數(shù)均值15.95，2025年以來換手率95.66%、漲跌幅21.28%。6）北京市：擁有存續(xù)城投REITs產(chǎn)品2只，合計規(guī)模23.43億元，2025Q2營業(yè)收入約0.21億元、可供分配金額約0.16億元，預(yù)期分紅率均值2.93%、估值收益率均值2.24%、P/FFO倍數(shù)53.29，2025年以來換手率156.05%、漲跌幅12.50%。7）河北?。簱碛写胬m(xù)城投REITs產(chǎn)品1只，規(guī)模56.98億元，2025Q2營業(yè)收入約1.27億元、可供分配金額約1.06億元，預(yù)期分紅率14.26%、估值收益率6.16%、P/FFO倍數(shù)12.15，2025年以來換手率73.09%、漲跌幅4.73%。8）湖北?。簱碛写胬m(xù)城投REITs產(chǎn)品1只，規(guī)模15.75億元，2025Q2營業(yè)收入約0.21億元、可供分配金額約0.15億元，預(yù)期分紅率5.71%、估值收益率7.68%、P/FFO倍數(shù)18.37，2025年以來換手率154.36%、漲跌幅-15.74%。9）山東?。簱碛写胬m(xù)城投REITs產(chǎn)品1只，規(guī)模14.96億元，預(yù)期分紅率6.77%、估值收益率1.49%、P/FFO倍數(shù)15.95，2025年以來換手率156.52%、漲跌幅29.89%。10）福建?。簱碛写胬m(xù)城投REITs產(chǎn)品1只，規(guī)模13.00億元，2025Q2營業(yè)收入約0.19億元、可供分配金額約0.15億元，預(yù)期分紅率2.71%、估值收益率3.41%、P/FFO倍數(shù)36.90，2025年以來換手率235.91%、漲跌幅21.06%。11）四川?。簱碛写胬m(xù)城投REITs產(chǎn)品1只，規(guī)模12.50億元，2025Q2營業(yè)收入約0.23億元、可供分配金額約0.15億元，預(yù)期分紅率7.26%、估值收益率3.62%、P/FFO倍數(shù)24.18，2025年以來換手率144.22%、漲跌幅12.34%。
公募REITs對城投平臺自身發(fā)展的意義與影響：基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs對于城投平臺的核心價值在于為其提供了盤活存量、提質(zhì)增效的戰(zhàn)略路徑，助力其通過資產(chǎn)證券化實現(xiàn)降負債、促轉(zhuǎn)型、增活力的多維目標，對于其化解債務(wù)風(fēng)險、實現(xiàn)市場化轉(zhuǎn)型具有深遠影響。因此，成功發(fā)行、擴募公募REITs的地方城投平臺，有望在信用資質(zhì)、運營能力和市場形象上獲得提升，并在未來基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投融資格局中占據(jù)更有利的競爭地位。具體包括：優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，破解債務(wù)困境；盤活存量資產(chǎn)，構(gòu)建投資閉環(huán)；倒逼營運能力提升，驅(qū)動市場化轉(zhuǎn)型。
城投平臺公募REITs投資建議：結(jié)合全國各地區(qū)城投平臺所發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs當(dāng)前的運營狀況、收益能力和市場表現(xiàn)，為挖掘兼具區(qū)域經(jīng)濟韌性、穩(wěn)定現(xiàn)金流產(chǎn)出、可觀收益水平和合理估值區(qū)間的四重優(yōu)勢標的，我們建議在城投REITs這一細分板塊中采取“區(qū)域為先、類型為要”的配置策略。1）篩選城投REITs所屬省市。在有存量城投公募REITs產(chǎn)品的地區(qū)中優(yōu)選區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達、財政實力雄厚的地區(qū)，或位于具有清晰戰(zhàn)略發(fā)展定位圈層的地區(qū)。例如，上海、江蘇、北京、廣東和浙江等系地方綜合實力較強的地區(qū)，安徽屬長三角經(jīng)濟帶，河北屬京津冀地區(qū)，山東位于連接南北兩大城市群的紐帶位置，均具有產(chǎn)業(yè)資源豐富、營商環(huán)境良好、生產(chǎn)制造配套齊全且人口保持凈流入等特點，故可支撐區(qū)域內(nèi)城投平臺的產(chǎn)業(yè)園類底層資產(chǎn)、保障房類底層資產(chǎn)或高速公路類底層資產(chǎn)能夠長期獲得穩(wěn)定的租賃收入或過路費收入。換言之，該類地區(qū)城投平臺發(fā)行的公募REITs產(chǎn)品的收益來源穩(wěn)定，可在為投資者提供較好的基礎(chǔ)分紅保障的同時激發(fā)產(chǎn)品估值的持續(xù)增長。2）篩選城投REITs底層資產(chǎn)類型。城投平臺用于作為公募REITs底層資產(chǎn)的資產(chǎn)類型相對單一，以交通基礎(chǔ)設(shè)施類、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類、保障性租賃住房類為主，此外亦有少量創(chuàng)新型資產(chǎn)類型如市政設(shè)施類、倉儲物流類等。若根據(jù)各REITs產(chǎn)品2025年二季度的營收表現(xiàn)而言，可以發(fā)現(xiàn)交通基礎(chǔ)設(shè)施類底層資產(chǎn)和保障性租賃住房類底層資產(chǎn)在經(jīng)濟基本面慢修復(fù)環(huán)境中相對具備更好的盈利穩(wěn)定性，波動風(fēng)險可控，同時交通基礎(chǔ)設(shè)施類還額外具備體量較大的規(guī)模優(yōu)勢，提供更多的參與配置機會。若根據(jù)各REITs產(chǎn)品截至2025年9月中旬的估值、
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