>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)C-REITs周報：二級走勢承壓，打新情緒趨冷-251109
| 上傳日期： |
2025/11/9 |
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| 884KB |
| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶,周卓君 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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REITs指數(shù)表現(xiàn)
本周中證REITs全收益指數(shù)下跌0.40%。截至11.7，本周（10.31-11.7，下同）中證REITs(收盤)指數(shù)下跌0.42%，收于811.5點；中證REITs全收益指數(shù)下跌0.40%，收于1041.5點。本周滬深300/恒生/中債十年期國債/房地產(chǎn)(申萬)/恒生地產(chǎn)建筑業(yè)/高速公路(申萬)指數(shù)分別上漲0.82%/上漲1.29%/下跌0.03%/下跌0.22%/上漲1.87%/上漲2.55%。其中高速公路(申萬)本周漲幅最高，REITs全收益指數(shù)排行第7。
本年中證REITs全收益指數(shù)漲幅為7.61%。截至11.7，本年中證REITs(收盤)指數(shù)漲幅為2.77%，中證REITs全收益指數(shù)漲幅7.61%。本年滬深300/恒生/中債十年期國債/房地產(chǎn)(申萬)/恒生地產(chǎn)建筑業(yè)/高速公路(申萬)指數(shù)上漲18.90%/上漲30.82%/下跌0.44%/上漲8.87%/上漲17.30%/下跌6.87%。恒生指數(shù)漲幅最高，REITs全收益指數(shù)排行第5。
REITs二級市場表現(xiàn)
本周C-REITs二級市場呈現(xiàn)承壓行情。截至11.7，已上市REITs總市值約2206億元，平均單只REIT市值約29億元。本周已上市REITs中33支上漲、42支下跌，周均漲幅為-0.73%；其中華夏金茂商業(yè)REIT、浙商滬杭甬REIT漲幅靠前；本周新上市產(chǎn)品中信建投沈陽國際軟件園REIT上市首日疲軟、上市第2日破發(fā)。板塊來看，本周生態(tài)環(huán)保、市政水利板塊REITs表現(xiàn)較優(yōu)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流板塊REITs回調(diào)；數(shù)據(jù)上本周倉儲物流/產(chǎn)業(yè)園區(qū)/保障房/交通基礎設施/能源基礎設施/生態(tài)環(huán)保/消費基礎設施/水利設施/數(shù)據(jù)中心REITs板塊二級市場漲幅分別為-1.45%/-2.38%/-0.59%/0.18%/-0.37%/0.74%/0.52%/0.68%/0.27%。
本周保障房板塊交易活躍度最高。已上市REITs本周日均成交量201.2萬股，日均換手率0.9%。分板塊來看，本周保障房板塊交易最活躍；數(shù)據(jù)上本周倉儲物流/產(chǎn)業(yè)園區(qū)/保障房/交通基礎設施/能源基礎設施/生態(tài)環(huán)保/消費基礎設施/水利設施/數(shù)據(jù)中心REITs板塊換手率分別為0.6%/0.7%/1%/0.4%/0.6%/0.7%/0.7%/0.6%/0.9%。
REITs估值表現(xiàn)
本周已上市REITs中債IRR持續(xù)分化。其中位列前三的REITs分別是華夏中國交建REIT（（9.7%）、平安廣州廣河REIT（（9.3%）、易方達廣開產(chǎn)園REIT（8.4%）。P/NAV位于0.7-1.8區(qū)間，其中位列前三的REITs分別是嘉實中國電建清潔能源REIT（1.8）、易方達華威農(nóng)貿(mào)市場REIT（1.8）、嘉實物美消費REIT（1.8），P/NAV較低的有華夏中國交建REIT（0.7）。
投資建議
看好2025年低利率環(huán)境下REITs市場的配置機會，而考慮到REITs已走過2024年至今的估值修復，我們認為當下投資策略主要有三條主線：1）建議關注政策主題下的彈性及優(yōu)質(zhì)低估值項目的修復能力：關注高能級城市消費在擴內(nèi)需主題下的增長彈性疊加專業(yè)運營創(chuàng)造的管理溢價；關注三季度暑期客運高峰韌性與貨運車流持續(xù)修復的價格彈性；關注物流及廠房類園區(qū)租賃需求改善帶來的機會。2）弱周期資產(chǎn)其紅利配置屬性已被市場認可，但當下價格已反映市場預期，建議結(jié)合資產(chǎn)韌性、二級市場價格與P/NAV擇時布局。3）我國REITs擴募已與新發(fā)并行，關注擴募資產(chǎn)儲備充足、項目優(yōu)質(zhì)的原始權(quán)益人其后續(xù)龍頭效益。
風險提示：二級市場價格波動風險、基礎設施項目運營風險、測算誤差風險。
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