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70城房價環(huán)比跌幅擴大，首次出現(xiàn)所有城市二手房房價持續(xù)下跌的情形；但一二線城市跌幅并未擴大
　　國家統(tǒng)計局發(fā)布2025年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。70大中城市新房價格環(huán)比下降0.5%；二手房價格環(huán)比下降0.7%。
　　核心觀點
　　70城新房、二手房房價環(huán)比跌幅均擴大；首次出現(xiàn)連續(xù)兩個月所有70城二手房房價均下跌的情形。10月70大中城市新房房價環(huán)比下降0.5%，二手房房價環(huán)比下跌0.7%，環(huán)比降幅均較9月擴大了0.1個百分點。從房價下跌的城市數(shù)量來看，10月70城中新房房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量有64個，較9月增加了1個，新房房價下跌城市平均跌幅為0.51%，較9月擴大了0.04個百分點；所有70城二手房房價環(huán)比均下跌，這是自2011年有數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來首次出現(xiàn)連續(xù)兩個月所有70城二手房房價均下跌的情形，二手房房價下跌城市平均跌幅為0.66%，較9月擴大了0.02個百分點。
　　10月一線城市新房房價環(huán)比跌幅持平，二手房房價環(huán)比跌幅收窄。1）新房：10月一線城市新房房價環(huán)比下降0.3%，環(huán)比降幅與9月持平。具體來看，上海新房房價環(huán)比正增長，北京環(huán)比由上漲轉(zhuǎn)為下跌，深圳環(huán)比跌幅收窄，廣州環(huán)比跌幅擴大。其中，上海環(huán)比上漲0.3%（前值：+0.3%），自2019年8月以來新房房價環(huán)比持續(xù)上漲，房價韌性最足；北京環(huán)比下降0.1%（前值：+0.2%）；深圳環(huán)比下降0.7%（前值：-1.0%）；廣州環(huán)比下降0.8%（前值：-0.6%）。2）二手房：10月一線城市二手房房價環(huán)比下降0.9%，環(huán)比降幅雖然較9月收窄了0.1個百分點，但5-10月一線城市二手房房價環(huán)比跌幅已經(jīng)連續(xù)六個月大于二、三線城市。具體來看，深圳、上海二手房房價環(huán)比跌幅收窄，廣州、北京跌幅擴大。深圳環(huán)比下降0.9%（前值：-1.0%）；上海環(huán)比下降0.9%（前值：-1.0%）；廣州環(huán)比下降0.9%（前值：-0.8%）；北京環(huán)比下降1.1%（前值：-0.9%）。
　　10月二線城市新房房價環(huán)比跌幅持平，二手房房價環(huán)比跌幅收窄。1）新房：10月二線城市新房房價環(huán)比下降0.4%，環(huán)比降幅與9月持平。僅13%的二線城市新房房價環(huán)比上漲：沈陽、烏魯木齊環(huán)比上漲0.2%，杭州、合肥環(huán)比上漲0.1%。2）二手房：10月二線城市二手房房價環(huán)比下降0.6%，環(huán)比降幅較9月收窄了0.1個百分點。所有二線城市二手房房價環(huán)比均下跌，跌幅相對較大的有：廈門、南昌、長沙、西安，環(huán)比跌幅均大于等于1.0%，南京、寧波、青島、鄭州、成都、重慶環(huán)比下跌0.8%-0.9%。
　　10月三線城市新房、二手房房價環(huán)比跌幅均擴大。1）新房：10月三線城市新房房價環(huán)比下降0.5%，環(huán)比跌幅較9月擴大了0.1個百分點。具體來看，僅韶關(guān)環(huán)比上漲0.2%，其余三線城市環(huán)比均下跌，其中跌幅相對較大的城市有唐山、包頭、徐州、溫州、金華、九江、襄陽、常德、惠州、湛江，環(huán)比跌幅均大于等于0.7%。2）二手房：10月三線城市二手房房價環(huán)比下降0.7%，環(huán)比跌幅較9月擴大了0.1個百分點。具體來看，所有三線城市環(huán)比均下跌，其中跌幅相對較大的城市有：包頭、徐州、無錫、三亞、瀘州、常德、襄陽、平頂山、洛陽、煙臺、揚州、溫州，環(huán)比跌幅均大于等于0.9%。
　　10月各類型產(chǎn)品新房房價環(huán)比跌幅均擴大；僅剛改產(chǎn)品二手房房價環(huán)比跌幅擴大，剛需與改善型產(chǎn)品二手房房價環(huán)比跌幅均持平；改善型產(chǎn)品新房、二手房房價的跌幅均小于剛需和剛改產(chǎn)品。1）剛需產(chǎn)品：10月90平以下新房房價環(huán)比下降0.5%，環(huán)比跌幅較9月擴大了0.1個百分點，二手房房價環(huán)比下降0.7%，環(huán)比降幅與9月持平。2）剛改產(chǎn)品：10月90-144平新房房價環(huán)比下降0.5%，二手房房價環(huán)比下降0.7%，環(huán)比跌幅均較9月擴大了0.1個百分點。3）改善型產(chǎn)品：10月144平以上新房房價環(huán)比下降0.4%，環(huán)比跌幅較9月擴大了0.1個百分點；二手房房價環(huán)比下降0.6%，環(huán)比降幅均與9月持平。
　　投資建議
　　當前房價仍然面臨持續(xù)的下行壓力，從統(tǒng)計局口徑下的70城房價數(shù)據(jù)來看，10月新房、二手房房價環(huán)比跌幅再度擴大，且為2024年11月以來的最大環(huán)比跌幅；連續(xù)兩個月全部70城的二手房房價均環(huán)比下跌，這也是自2011年有數(shù)據(jù)以來首次出現(xiàn)的情形。不過，一二線城市房價環(huán)比跌幅并未擴大，壓力主要集中在弱能級城市。在當前房價絕對值持續(xù)走低、庫存去化壓力仍然較大、居民信心較弱的情況下，后續(xù)樓市的成交量價也面臨一定壓力。我們認為，基本面承壓+“十五五”規(guī)劃建議表態(tài)偏向積極，未來優(yōu)化政策落地的空間打開。我們對未來地產(chǎn)行業(yè)的修復(fù)有一定信心。地產(chǎn)從標的來看，一方面，流動性安全、重倉高能級城市、產(chǎn)品力突出的房企或更具備α屬性；另一方面，在新消費時代下，提前布局新業(yè)態(tài)、新模式、新場景的商業(yè)地產(chǎn)公司，有望率先走出重圍。
　　現(xiàn)階段我們建議關(guān)注三條主線：1）基本面穩(wěn)定、在一二線核心城市的銷售和土儲占比高、在重點城市的市占率較高的房企：濱江集團、華潤置地、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團。2）從2024年以來在銷售和拿地上都有顯著突破的“小而美”房企：保利置業(yè)集團、城投控股。3）積極探索新消費時代下的新場景建設(shè)和運營模式的商業(yè)地產(chǎn)