>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2025年10月統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)點評：受高基數(shù)以及政策效果減弱影響，單月銷售降幅擴(kuò)大；今年以來投資降幅持續(xù)擴(kuò)大-251116
| 上傳日期： |
2025/11/16 |
大小： |
538KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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國家統(tǒng)計局發(fā)布2025年10月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。10月銷售面積6147萬平，同比增速-18.8%（前值：-10.5%）；開發(fā)投資金額5857億元，同比增速-23.0%（前值：-21.3%）；新開工面積3662萬平，同比增速-29.5%（前值：-14.4%）。
統(tǒng)計局披露同比增速說明：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計制度、統(tǒng)計執(zhí)法檢查等規(guī)定，對上年同期房地產(chǎn)開發(fā)投資、新建商品房銷售面積等數(shù)據(jù)進(jìn)行修訂，增速按可比口徑計算。
核心觀點
1.商品房銷售：
由于高基數(shù)以及政策效果減弱，單月商品房銷售同比降幅擴(kuò)大。1）單月商品房銷售降幅擴(kuò)大。10月銷售面積6147萬平，同比下降18.8%，同比降幅較9月擴(kuò)大了8.2個百分點，從絕對值來看，處于2009年以來同期最低水平；銷售金額5977億元，同比下降24.3%，同比降幅較9月擴(kuò)大12.5個百分點。其中，住宅銷售面積同比下降19.6%，降幅擴(kuò)大8.2個百分點，住宅銷售金額同比下降24.6%，降幅擴(kuò)大13.0個百分點。9月受政策支持銷售降幅收窄，但10月后成交動能再度走弱，政策效果的持續(xù)時間僅1個月。2）單月住宅銷售均價同比降幅擴(kuò)大。10月商品房銷售均價9723元/平，環(huán)比雖然上漲3.4%，但同比下降6.8%，同比降幅較9月擴(kuò)大5.4個百分點，創(chuàng)下2024年6月以來單月最大同比跌幅；其中住宅銷售均價10286元/平，環(huán)比增長4.3%，同比下降6.2%，同比降幅擴(kuò)大5.9個百分點。3）從區(qū)域來看，10月東、中、西部地區(qū)銷售面積同比降幅均擴(kuò)大。10月東、中、西部地區(qū)銷售面積同比增速分別為-21.0%、-17.9%、-14.0%，同比降幅較9月分別擴(kuò)大7.6、8.3、4.5個百分點；銷售金額同比增速分別為-29.4%、-18.5%、-14.8%；銷售均價同比增速分別為-10.7%、-0.8%、-1.0%，東部地區(qū)銷售均價同比降幅較9月擴(kuò)大10.0個百分點，中部地區(qū)同比增速較9月下降5.5個百分點，西部地區(qū)同比降幅收窄1.0個百分點。4）全國商品房銷售面積與銷售金額的累計降幅均較9月有所擴(kuò)大。從累計來看，1-10月全國商品房銷售面積7.20億平，同比下降6.8%（前值：-5.5%）；銷售金額6.90萬億元，同比下降9.6%（前值：
-7.9%）；銷售均價9588元/平，同比下降3.0%（前值：-2.5%）。我們認(rèn)為，影響居民購房能力及購房意愿的收入與就業(yè)預(yù)期尚未根本性扭轉(zhuǎn)，市場信心仍然不足，疊加去年11、12月銷售的基數(shù)也相對較高，全年地產(chǎn)市場壓力很難緩解。我們預(yù)計，2025年商品房銷售面積同比增速為-9%；銷售金額同比增速-12%，銷售均價同比增速-3%。
2.商品住宅庫存：
現(xiàn)房住宅庫存壓力仍然較大，占整體庫存的比重進(jìn)一步提升，已超過四分之一。1）從全國商品住宅廣義庫存面積（住宅累計新開工面積-住宅累計銷售面積）來看，截至10月末，我國商品住宅廣義庫存面積為15.5億平，環(huán)比下降1.6%，同比下降16.8%；去化周期（廣義庫存面積/過去六個月住宅銷售均值）25.5個月，環(huán)比下降0.3個月，同比下降1.8個月。2）從全國現(xiàn)房庫存（已竣工未銷售）來看，截至10月末，我國住宅現(xiàn)房庫存面積（住宅待售面積）約3.96億平，環(huán)比下降0.7%，同比增長5.4%；現(xiàn)房去化周期為20.5個月（由于10月現(xiàn)房銷售未公布，我們采用2025年4-9月銷售均值計算），環(huán)比下降0.2個月，同比下降0.4個月；住宅現(xiàn)房庫存占全國住宅廣義庫存面積的比重為25.6%，環(huán)比提升0.2個百分點，同比提升5.4個百分點。
3.房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、竣工：
今年以來，房地產(chǎn)投資單月同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，主要是因為施工建安投資持續(xù)承壓。10月開發(fā)投資金額5857億元，同比下降23.0%，降幅較9月擴(kuò)大1.7個百分點，今年以來單月投資降幅持續(xù)擴(kuò)大，創(chuàng)下2022年12月以來最大單月同比降幅。其中，住宅開發(fā)投資金額4549億元，同比下降22.9%，降幅較9月擴(kuò)大2.6個百分點。1）土地投資有所修復(fù)。2024年四季度全國（300城）土地成交總價同比下降3.1%，2025年一、二季度同比增速轉(zhuǎn)正（3.3%、12.6%），我們預(yù)計今年以來的土地市場修復(fù)對今年三、四季度投資開工修復(fù)形成一定支撐。2）但施工建安投資持續(xù)低迷。10月新開工面積3662萬平，同比下降29.5%，同比降幅較9月擴(kuò)大15.1個百分點，且從絕對值來看，處于2003年以來同期最低位。1-10月施工面積同比也有9.4%的下降。從區(qū)域來看，東部地區(qū)10月投資降幅收窄，中、西部地區(qū)降幅均擴(kuò)大，東、中、西部地區(qū)10月投資額同比分別下降23.2%、24.4%、16.7%，東部地區(qū)降幅較9月收窄了0.6個百分點，中、西部地區(qū)降幅分別較9月擴(kuò)大3.4、3.9個百分點。從累計來看，1-10月開發(fā)投資金額7.36萬億元，同比下降14.7%（前值：-13.9%）；新開工面積4.91億平，同比下降19.8%（前值：-18.9%）。我們認(rèn)為，由于前期拿地較少、庫存規(guī)模仍然較高，且當(dāng)前房企多“以銷定產(chǎn)”，2025年新開工和投資預(yù)計將持續(xù)承壓，我們預(yù)計2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為-10%，新開工面積同比增速-16%。
單月竣工面積同比增速大幅下降，竣工仍然面臨周期性回落壓力。10月竣工面積3732萬平，同比下降28.2%，同比增速較9月下降了29.7個百分點。1-10月竣工面積為3.49億平，同比下降16.
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