>> 申萬宏源-2026年公募REITs首發(fā)及擴募市場策略展望：洞悉分化常態(tài)，深耕價值本源-251116
| 上傳日期： |
2025/11/16 |
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| 2842KB |
| 格式： |
pdf 共48頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
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作者： |
彭文玉,朱敏,任奕璇 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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審度首發(fā)新常態(tài)，洞見估值新平衡。2025年公募REITs市場常態(tài)化控速發(fā)行，前10月共19只產(chǎn)品啟動招募，數(shù)量仍居近五年高位，且新增兩只IDC-REITs。首發(fā)估值安全墊作用下，1-9月首日漲幅普遍在25%-30%，網(wǎng)下產(chǎn)品數(shù)量由年初不足200只躍升至目前930只，中簽率也隨之壓降至低于1%，年內(nèi)網(wǎng)下認購收益率仍然達到3.5%（1千萬-2億元現(xiàn)金賬戶）。網(wǎng)下參與者以券商、險資為主，公募、私募數(shù)量也較去年翻番。戰(zhàn)配收益亦不遜色，年內(nèi)勝率100%且平均浮盈35%，戰(zhàn)投機構(gòu)數(shù)已升至275家（較2024年增長6%），REITs戰(zhàn)配更是“一席難求”。但10月起，REITs首發(fā)估值有明顯抬升趨勢，首發(fā)估值折價率大幅收窄至不足10%，甚至個別項目折價空間不足5%，疊加二級交投清淡，首日漲幅隨之大幅下探。展望2026年，在政策擴容及審核提速背景下，預(yù)期全年發(fā)行20-30只，預(yù)期資產(chǎn)類型、估值水平及流動性導(dǎo)致項目間分化加劇，機構(gòu)報價更趨理性，上市漲幅預(yù)期收窄至5%–10%；中性情形下，預(yù)計1000萬–1億元資金網(wǎng)下網(wǎng)上打新收益率為3.21%。
擴募潮起謀新篇，資產(chǎn)混裝開新局。受制于高分紅與杠桿率限制，REITs初始資產(chǎn)價值提升空間有限，擴募成為我國公募REITs發(fā)展的必由之路。2025年9月，國家發(fā)改委發(fā)布782號文，簡化擴募流程且將門檻縮短至6個月，并支持跨行業(yè)、跨地區(qū)資產(chǎn)混裝。繼2023年首批4單擴募落地后，2025年擴募通道再度開啟，目前2單處于浮盈狀態(tài)，發(fā)行方式亦呈現(xiàn)多元化，定向配售及配股均現(xiàn)。機構(gòu)參與擴募主要考量折扣率與派息率，盡管擴募資產(chǎn)質(zhì)地普遍不及首發(fā)，但派息率仍獲小幅增厚，且實現(xiàn)了資產(chǎn)類型及區(qū)域分布的多樣化。展望2026年，隨著混裝政策落地與擴募審核程序優(yōu)化，原始權(quán)益人儲備的優(yōu)質(zhì)項目將有望入市，擴募或成為市場另一主線，吸引更多資金參與配置。
長錢定盤亦凝滯，活水破局方致遠。2025年REITs二級市場“先揚后抑”，年初受益于無風(fēng)險利率下行及“資產(chǎn)荒”配置驅(qū)動表現(xiàn)強勢，年中以來受股市分流、利率回升、解禁壓力與基本面走弱四重因素影響，量價齊跌；但至10下旬，部分資產(chǎn)估值進入配置區(qū)間，疊加季報驗證與政策預(yù)期，配置資金逐步入場。當(dāng)前市場由券商與險資等資金主導(dǎo)，其在發(fā)揮“定盤星”作用的同時，也因“重配置、輕交易”特性加劇了流動性壓力。展望后市，提升流動性，還可期待政策端多管齊下：推動REITs納入滬深港通、推出REITs-ETF及指數(shù)基金產(chǎn)品、引導(dǎo)年金養(yǎng)老金等長期資金入市等，為構(gòu)建更高活力REITs生態(tài)提供關(guān)鍵支撐。
基本面殊途已現(xiàn)，精選Alpha定乾坤。1）保租房呈現(xiàn)量穩(wěn)價跌，未來關(guān)注區(qū)域分化與運營能力；2）消費經(jīng)營穩(wěn)健，業(yè)態(tài)調(diào)改與體驗消費成關(guān)鍵；3）公用事業(yè)中供水供熱業(yè)績穩(wěn)健，環(huán)保類波動較大；4）IDC長協(xié)鎖定量價，成本管控是重點；5）產(chǎn)業(yè)園尚待觸底，部分降速邊際改善，復(fù)蘇節(jié)奏將按城市能級分化；6）倉儲物流以價換量尚待觀察，整租型短期或無虞；7）交通業(yè)績承壓，靜候宏觀復(fù)蘇與區(qū)域車流反彈；8）能源表現(xiàn)分化，聚焦供需緊平衡區(qū)域、綠電溢價，關(guān)注電價市場化在各省市落地情況。
風(fēng)險提示：REITs發(fā)行審核節(jié)奏變化、發(fā)行制度進一步調(diào)整、投資者參與度波動、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)向調(diào)整、REITs項目資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績下滑、系統(tǒng)性風(fēng)險等。
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