>> 申萬宏源-2025年公募REITs市場11月半月報：較紅利股息差已轉(zhuǎn)正，擴募與資產(chǎn)擴容并進(jìn)-251117
| 上傳日期： |
2025/11/17 |
大?。?/td>
| 1864KB |
| 格式： |
pdf 共31頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
-- |
作者： |
彭文玉,朱敏,任奕璇 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
|
|
REITs量價企穩(wěn)收漲0.4%，消費個券驅(qū)動領(lǐng)漲，交通反彈而產(chǎn)業(yè)園承壓。周期資源品板塊走強，長債收益率低位企穩(wěn)，11月上半月中證REITs先抑后揚，累計收漲0.4%。板塊分化加劇，長假預(yù)期與CPI轉(zhuǎn)正帶動消費板塊領(lǐng)漲(+1.62%)，個券金茂商業(yè)漲幅領(lǐng)銜；交通超跌反彈(+1.42%)，超八成個券上漲；產(chǎn)業(yè)園(-1.96%)與物流(-0.40%)表現(xiàn)偏弱，前者跌幅較10月擴大，后者跌幅收窄。流動性方面，REITs市場量價趨穩(wěn)，上半月日均換手率0.49%，較10月同期提升0.2pcts；其中，產(chǎn)業(yè)園資金大舉流出，消費雖漲但換手率變化不大，反映資金或在內(nèi)部擇券交易。
REITs較紅利股之息差由負(fù)轉(zhuǎn)正，較股債已具配置優(yōu)勢。派息率方面，產(chǎn)權(quán)類REITs最新派息率為4.40%，與10Y國債收益率息差為2.58%(處于59%分位)，與中證紅利股息率息差為0.17%(處于82%分位)，REITs派息率與紅利股的息差已由負(fù)轉(zhuǎn)正，派息率相較于股債已具備顯著的配置優(yōu)勢；除能源與保租房外，各類資產(chǎn)派息率已在50%分位附近或以上。估值方面，產(chǎn)權(quán)類P/NAV為1.27X(處于69%分位)，經(jīng)營權(quán)類P/FFO為13.44X(處于52%分位)；產(chǎn)權(quán)類、經(jīng)營權(quán)類IRR分別為3.9%、4.1%。
網(wǎng)下申購高熱依舊，估值收斂致沈軟破發(fā)。11上半月華夏安博倉儲物流REIT網(wǎng)下發(fā)行，發(fā)行規(guī)模24.48億元，帶動頂格申購資金較10月整體提升。REITs打新高熱不減，網(wǎng)下產(chǎn)品數(shù)再創(chuàng)新高(1,014個)且申購倍數(shù)依舊超200倍。安博物流REIT定價水位仍較高(詢價區(qū)間90%分位），較“二孰低”僅下調(diào)0.03%，讓利幅度有限。配售結(jié)果上，安博物流入圍率大幅下滑，網(wǎng)下中簽率為0.68%，相比25Q2-Q3單月均值明顯提高。今年以來REITs一二級估值差持續(xù)收斂，致使上市初期溢價空間收窄，11月上半月上市的沈軟REIT在網(wǎng)下解禁日破發(fā)，為年內(nèi)首例，安博物流REIT預(yù)留派息率也僅0.45pcts。2025年1-11月，1億元資金REITs網(wǎng)下申購收益率為3.49%。
多單擴募持續(xù)推進(jìn)，華潤有巢及京能光伏擴募正在召開持有人大會。11月上半月，國泰海通東久產(chǎn)園擴募持有人大會已召開完畢，華夏華潤有巢及中航京能光伏等擴募事項陸續(xù)進(jìn)入持有人大會階段。截至2025年11月14日，交易所在排首發(fā)項目9單、擴募項目3單，上半月新增受理易方達(dá)廣西北投高速公路REIT。
支持民間項目發(fā)行公募REITs，新資產(chǎn)有望首單發(fā)行落地，通信鐵塔REIT項目出現(xiàn)。11月10日國辦發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)民間投資發(fā)展的若干措施》，支持民間投資項目發(fā)行公募REITs；次日發(fā)改委表態(tài)將推動REITs擴圍擴容與新資產(chǎn)類型首單落地。勝昊集團(tuán)通信鐵塔項目簽約，成為繼文旅、港務(wù)等之后的新資產(chǎn)，REITs資產(chǎn)擴容持續(xù)推進(jìn)。
風(fēng)險提示：需警惕REITs發(fā)行審核節(jié)奏變化、發(fā)行制度調(diào)整、投資者參與度波動、申報項目質(zhì)量/數(shù)量變化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)向調(diào)整、項目資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績下滑、REITs單一資產(chǎn)波動較大、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、系統(tǒng)性風(fēng)險等
|
|
