>> 廣發(fā)證券-港股市場策略展望：如何看待香港樓市回暖？-251116
| 上傳日期： |
2025/11/16 |
大小： |
1773KB |
| 格式： |
pdf 共23頁 |
來源： |
廣發(fā)證券 |
| 評級： |
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作者： |
劉晨明，郭鎮(zhèn)，余可騁 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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中國大陸和香港的“租金回報-資金成本”分化。大陸一線城市：租金回報率（低于2%）<房貸利率（3.1%）；香港：租金回報率（3.6%）>房貸利率（3.22%），香港房價在近幾個月出現(xiàn)企穩(wěn)回升，部分投資者開始擔心香港樓市持續(xù)回暖，可能對港股的資金面出現(xiàn)持續(xù)抽水現(xiàn)象。
歷次海外地產(chǎn)衰退后的復蘇，海外樓市與股市沒有呈現(xiàn)資產(chǎn)配置的替代關系，例如日本90年代資產(chǎn)價格破滅后失去的二十年；韓國97年亞洲金融危機；美國70年代末-80年代初高通脹導致經(jīng)濟衰退、08年次貸危機；英國1990~1992年經(jīng)濟衰退；西班牙08年次貸危機、12年銀行業(yè)危機，樓市的回暖通常標志著宏觀風險的消退、流動性的寬裕與增長預期的改善，反而可能會通過提振金融資產(chǎn)估值、改善企業(yè)盈利預期與增強居民財富效應，為股市提供更為堅實的上漲基礎。
港股流動性更多受全球宏觀環(huán)境（美聯(lián)儲政策、地緣政治、南向資金）及中國內(nèi)地經(jīng)濟基本面主導，樓市上漲并非主要影響因素。例如香港樓市在97年亞洲金融危機、03年非典疫情和08年次貸危機遭到重創(chuàng)之后，股市和樓市受共同的基本面與流動性因素驅動，同步企穩(wěn)回升。當前香港樓市出現(xiàn)回暖，背后實際上是資金環(huán)境改善與經(jīng)濟預期轉強所驅動，所產(chǎn)生的財富效應與風險偏好回升將進一步提振資本市場情緒，從而形成股樓共振的格局。因此，樓市企穩(wěn)不僅不會對港股形成資金分流，反而可能通過賺錢效應，推動股樓兩類資產(chǎn)進入正向循環(huán)。
香港地產(chǎn)交易的活躍一方面得益于香港政策的持續(xù)寬松，香港24年2月“撤辣”政策降低外地買家稅費負擔，25年2月再次“減辣”，據(jù)國家稅務總局官網(wǎng)，將征收100港元優(yōu)惠印花稅（原稅率1.5%）的物業(yè)價值上限由300萬港元提高至400萬港元，香港購房稅負減弱刺激需求釋放。另一方面，美聯(lián)儲降息周期的開始帶動香港基準利率HIBOR的下行，房貸利率跟隨下行，居民購房負擔率減弱。此外，香港租金收益率穩(wěn)定回升，年內(nèi)平均租金收益率超過3.5%，房產(chǎn)交易吸引力提升。
本輪港股的上漲有較強基本面支撐，在配置上，采用杠鈴策略，港股紅利作為底倉長期配置，景氣成長類資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)邏輯依然堅實，一旦出現(xiàn)港股流動性改善，資金可能會流入中國最具備全球競爭優(yōu)勢的核心資產(chǎn)，例如恒生科技（互聯(lián)網(wǎng)、新能源）等，此外，目前香港地產(chǎn)市場量價企穩(wěn)延續(xù)，美聯(lián)儲降息預期加強，港資房企具備估值回升機會。
風險提示：地緣政治風險，海外通脹風險，國內(nèi)穩(wěn)增長政策低預期等
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