>> 華西證券-新房成交反彈-251122
| 上傳日期： |
2025/11/22 |
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| 872KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
華西證券 |
| 評級： |
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作者： |
肖金川,黃曉曦 |
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地產(chǎn)周速達
1）周度：
二手房成交在連續(xù)下滑兩周后進入窄幅震蕩。本周（11月14-20日），15城二手房成交面積為218萬平方米，環(huán)比微降0.3%，仍處于過去四周213萬至233萬平區(qū)間的低位，相當于年內高點的74%。
新房則自低點連續(xù)兩周回升。38城新房成交面積為263萬平方米，環(huán)比增長19%，增幅較上周的2%明顯擴大，不過仍位于過去四周216萬至292萬平區(qū)間，修復至年內高點的50%。
同比來看，高基數(shù)影響仍在。受去年924新政后銷售放量形成的高基數(shù)影響，同比增速繼續(xù)承壓，本周15城二手房成交面積同比下降12%，連續(xù)第六周走弱（此前曾連續(xù)七周同比改善）；38城新房成交面積同比跌幅為19%，跌幅相比上周的34%明顯收窄，已連續(xù)第八周錄得負增長。主要是二線城市新房銷售在改善。
2）月度：
11月上中旬，高頻數(shù)據(jù)顯示新房同比降幅擴大，二手房略有修復。11月1-20日，38城新房成交同比下滑32%，降幅較10月的27%進一步擴大，新房市場整體承壓明顯。15城二手房成交面積同比下滑18%，降幅較10月的20%略有收窄。
3）一線城市表現(xiàn)：
周度環(huán)比回落，內部依然分化，廣州和北京新房成交轉增。二手房成交環(huán)比小幅下跌，京滬深三城合計下滑3%，其中深圳降幅相對顯著，達10%，北京與上海跌幅較窄，分別為3%和2%。新房市場環(huán)比由升轉降，京滬深廣合計下滑5%，但城市間分化明顯，上海和深圳成交回調，跌幅分別為18%及8%；而廣州和北京則逆勢上揚，分別錄得14%及9%的增長。與年內成交高點相比，當前京滬深二手房成交處于年內高點的61%-76%區(qū)間；新房方面，滬廣修復至年內高點的50%左右，而京深表現(xiàn)相對低迷，僅為年內高點的26%-28%。
同比增速受到高基數(shù)壓制，一線二手房已連續(xù)六周負增長，新房連續(xù)七周下滑。二手房成交同比下滑15%，已連續(xù)第六周錄得負增長；新房成交同比大幅下滑39%，連續(xù)七周下滑，其中深圳新房市場受沖擊最為明顯，跌幅深達76%。
4）二三線城市表現(xiàn)：
周度環(huán)比來看，二線新房成交顯著反彈。新房方面，二線城市環(huán)比大幅反彈39%，主要受杭州、武漢等地成交翻倍拉動，但絕對量仍處低位，僅恢復至年內高點的53%；三線城市環(huán)比溫和增長7%。二手房方面，二線城市成交由增轉降，環(huán)比下滑3%，其中廈門和青島回調幅度較大，分別下跌30%和10%。
同比維度，二三線成交降幅普遍收窄。新房方面，二線城市同比僅微降1%，較前兩周的降幅29%、41%大幅改善，基本追平去年同期水平；三線城市同比下跌31%，降幅亦較前兩周的39%、40%明顯收窄。二手房方面，二線城市同比下滑20%，降幅較前兩周的27%及33%持續(xù)收斂。
5）房價觀察：
我們主要觀察二手房價，因新房價格受推盤區(qū)域影響，波動往往較大。本周更新的是Wind披露的二手房出售掛牌價指數(shù)（周度）。
11月10日至16日，各線城市二手房出售掛牌價全線回調。環(huán)比來看，一線城市跌幅居前，下跌0.20%，略高于三線城市的0.19%及二線城市的0.14%。同比維度上，二線城市價格調整最為充分，跌幅顯著，達到8.35%，三線及一線城市跌幅分別為6.59%、5.88%。
一線城市掛牌價同樣普跌格局，其中廣州同環(huán)比跌幅居首。環(huán)比來看，廣州調價最多，跌幅達0.66%，深圳和上海次之，分別下滑0.32%和0.25%，北京跌幅最小，僅微降0.01%。拉長周期觀察，長期價格調整壓力依然存在，其中廣州、深圳和北京同比回調幅度較深，分別達到9%-15%，而上海表現(xiàn)較好，同比下跌3.27%。
二線城市內部走勢分化明顯，武漢、天津領漲，而杭州、廣州承壓。武漢、天津和南京環(huán)比表現(xiàn)相對強勢，錄得0.24%至0.74%的漲幅，不過拉長周期看，同比仍維持9.81%至17.15%的深跌態(tài)勢。反觀杭州、廣州及大連表現(xiàn)較弱，環(huán)比跌幅在0.65%-0.66%區(qū)間，同比亦分別下滑4.47%、15.03%及8.75%。
風險提示
地產(chǎn)政策出現(xiàn)超預期調整。
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