>> 長江證券-房地產(chǎn)行業(yè)周度觀點更新：定向降低購房負(fù)擔(dān)意味著什么？-251123
| 上傳日期： |
2025/11/24 |
大小： |
1267KB |
| 格式： |
pdf 共8頁 |
來源： |
長江證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
劉義,侯兆熔 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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核心觀點
止跌回穩(wěn)的政策目標(biāo)一定程度上對市場預(yù)期曾有明顯提振，但4月以來邊際下行壓力再次加大，產(chǎn)業(yè)政策寬松概率逐步提高，后續(xù)只是節(jié)奏問題。周期位置角度，行業(yè)量價快速下行階段可能已經(jīng)過去，核心區(qū)和好房子具備結(jié)構(gòu)性亮點。去年4月和9月對應(yīng)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的底部區(qū)間，當(dāng)前股票位置較底部的溢價并不大，且市場估值抬升也提供了補漲空間。重視具備輕庫存、好區(qū)域和產(chǎn)品力的優(yōu)質(zhì)房企，以及擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的經(jīng)紀(jì)龍頭、商業(yè)地產(chǎn)和央國企物管。
周度核心內(nèi)容跟蹤
市場：本周長江房地產(chǎn)指數(shù)-6.19%，相對滬深300的超額收益為-2.42%，行業(yè)排名相對靠后（23/32）；年初至今房地產(chǎn)指數(shù)+7.75%，相對滬深300的超額收益為-5.43%，行業(yè)排名相對靠后（25/32）。本周房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)相對較差，開發(fā)類、物管類、收租類均以下跌為主。
政策：全國城市更新工作推進(jìn)會召開；廣州安居集團再次收購存量商品房。
中央：全國城市更新工作推進(jìn)會召開，將因地制宜、探索創(chuàng)新，著力在規(guī)劃、資金、運營、治理等4方面下功夫；系統(tǒng)推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)；35個中央財政支持城市要結(jié)合實際、創(chuàng)新突破，形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗?zāi)Ｊ?，要建立房屋安全體檢、房屋安全管理資金、房屋質(zhì)量安全保險等房屋全生命周期安全管理制度。地方：廣州將面向全市再次收購存量商品房，此次收購面向全市房企開發(fā)的存量商品房；主要征集條件是已取得竣工聯(lián)合驗收意見書或項目納入保交房攻堅戰(zhàn)且主體已經(jīng)封頂、剩余工程量不大的在建未售商品房；房屋建筑面積原則上在90平米以下，優(yōu)先選取整棟或可實現(xiàn)封閉管理的樓棟。
銷售：本周樣本城市備案及成交同比低位振蕩。
樣本城市備案及成交同比低位振蕩。37城新房成交面積四周滾動同比-40.3%，較上周-2.9pct，17城二手房成交面積四周滾動同比-21.6%，較上周+0.7pct；年初至今37城新房成交面積累計同比-12.6%，17城二手房成交面積累計同比+8.0%。11月截至21日，37城新房成交面積當(dāng)月同比-41.8%，17城二手成交面積當(dāng)月同比-20.6%，12城新房及二手合計同比-33.8%。
當(dāng)周熱點：定向降低購房負(fù)擔(dān)意味著什么？
近期行業(yè)下行斜率加大，尤其核心城市補跌壓力較大，政策閾值正在臨近，市場對降低購房門檻和購房負(fù)擔(dān)等政策工具預(yù)期漸起。核心城市房價承壓的根本原因在于兩點，一是收入或通脹預(yù)期尚不樂觀，二是租售比與房貸利率倒掛。深度降息在宏觀和銀行層面有較多約束，貼息或者抵稅是定向降息的主要手段。怎么貼是關(guān)鍵，持續(xù)性比幅度和范圍更重要，如果只是補貼有限年份，本質(zhì)與一次性優(yōu)惠沒有區(qū)別，穩(wěn)價效果可能相對有限。如果只補貼新房，初期政策成本較小，但后期將逐步累加，并且加大新房對存量的替代；如果兼顧存量，政策成本則明顯提高。關(guān)于房價，收入預(yù)期比利率本身更重要，貼息可逐步解決回報率倒掛問題，但收入預(yù)期有賴于總需求擴張或分配改革。從落地經(jīng)驗來看，如武漢、蕪湖和長春等，均有額度或時間上限，一般不超過三年，或最高不超過幾萬/戶，更類似于一次性購房補貼。綜合而言，定向降低購房負(fù)擔(dān)，對好房子的“小循環(huán)”有一定支撐，有助于“增量帶動存量”邏輯的進(jìn)一步演繹。
風(fēng)險提示
1、需求端量價持續(xù)低于預(yù)期；2、政策進(jìn)度和效果低于預(yù)期。
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