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11月5年期以上LPR報(bào)3.5%，與上月持平。據(jù)央行，11月20日貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。在5月調(diào)降10bp后連續(xù)6個(gè)月持平。新發(fā)個(gè)人住房貸款利率方面，至9月底加權(quán)平均利率為3.06%，與上個(gè)季度持平。
　　住建部：要把城市更新擺在更加突出的位置。11月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部建筑節(jié)能與科技司副司長張雁在“中國經(jīng)濟(jì)圓桌會”上表示，要把城市更新擺在更加突出的位置，系統(tǒng)推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)，為人民群眾高品質(zhì)生活、新業(yè)態(tài)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供空間載體，為城市高質(zhì)量發(fā)展提供有力支撐。要落實(shí)加強(qiáng)既有建筑改造利用，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造，開展完整社區(qū)建設(shè)，推進(jìn)老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造，完善城市功能，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造等重點(diǎn)任務(wù)。
　　行情回顧：本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為-5.8%，落后滬深300指數(shù)2.06個(gè)百分點(diǎn)，在31個(gè)申萬一級行業(yè)排名第20名。
　　新房：本周30個(gè)城市新房成交面積為169.3萬平方米，環(huán)比提升6.5%，同比下降38.2%，其中樣本一線城市的新房成交面積為42.1萬方，環(huán)比-2.6%，同比-50.4%；樣本二線城市為98.0萬方，環(huán)比+11.2%，同比29.4%；樣本三線城市為29.2萬方，環(huán)比+5.7%，同比-42.0%。從今年累計(jì)47周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)8588.9萬方，同比-9.7%；一線城市為2291.6萬方，同比-7.0%；二線城市為4186.7萬方，同比9.6%；三線城市為2110.7萬方，同比-12.9%。
　　二手房：本周14個(gè)樣本城市二手房成交面積合計(jì)199.9萬方，環(huán)比下降0.2%，同比下降12.6%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為79.7萬方，環(huán)比-7.0%；樣本二線城市為90.8萬方，環(huán)比4.0%；樣本三線城市為29.4萬方，環(huán)比7.8%。
　　信用債：本周（11.17-11.23）共發(fā)行房企信用債9只，環(huán)比增加5只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)47.10億元，環(huán)比增加10.9億元，總償還量65.01億元，環(huán)比減少43.28億元，凈融資額為-17.91億元，環(huán)比增加54.18億元。
　　投資建議：維持行業(yè)“增持”評級。我們認(rèn)為重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼進(jìn)入深水區(qū)，如我們2022、2023年在報(bào)告中反復(fù)闡述，認(rèn)為本輪最終政策力度超過2008、2014年，而現(xiàn)在尚在途中。2、地產(chǎn)作為早周期指標(biāo)，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當(dāng)于配置經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)。3、行業(yè)競爭格局改善邏輯依舊適用，拿地和銷售表現(xiàn)優(yōu)異的依然是頭部國央企和少量混合所有制及民企，品質(zhì)房企有望在未來的格局中更加受益。4、我們觀點(diǎn)“只看好一線+2/3二線+極少量三線城市”依然奏效，這個(gè)城市組合在銷售前期偶爾反彈時(shí)表現(xiàn)更好也得到了印證。5、供給側(cè)政策，收儲、妥善處置閑置土地等政策有新變化，依然是觀察落地最重要的方向，且可以預(yù)見，一二線仍然更受益?；谝陨?，我們認(rèn)為2025年下半年仍然是以政策為核心主導(dǎo)力量，板塊主做政策beta，節(jié)奏和倉位控制更重要，配置方向可選：（1）基本面alpha公司：H股的綠城中國、建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展；A股的濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份；（2）地方國企/城投/化債：城投控股、城建發(fā)展；（3）中介：貝殼；（4）物業(yè)屬于跟漲：華潤萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、招商積余等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。