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報(bào)告摘要
　　市場(chǎng)行情：
　　2025年11月19日，今日權(quán)益市場(chǎng)各板塊有所分化，上證綜指上漲0.18%，深證綜指下跌0.50%，滬深300上漲0.44%，中證500下跌0.40%。申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)下跌2.09%。
　　個(gè)股表現(xiàn)：
　　房地產(chǎn)板塊個(gè)股漲幅較大的前五名為合肥城建、皇庭B、新華聯(lián)、華夏幸福、沙河股份，漲幅分別為9.98%/4.69%/4.05%/3.93%/2.26%；個(gè)股跌幅較大的為首開(kāi)股份、中國(guó)武夷、華聯(lián)控股、天健集團(tuán)、格力地產(chǎn)，跌幅分別為-10.04%/-10.00%/-10.00%/-6.77%/-6.16%。
　　行業(yè)新聞：
　　湖北宜昌開(kāi)展商品房“收舊換新”啟動(dòng)，舊房最高可抵70%新房款。據(jù)宜昌發(fā)布，11月18日，宜昌城房集團(tuán)發(fā)布公告啟動(dòng)商品房“收舊換新”活動(dòng)，即日起至2026年3月26日，符合條件的市民可將名下舊房置換為平臺(tái)合作的新建商品房。舊房總價(jià)占換購(gòu)新房總價(jià)的比例不得高于70%（例舊房評(píng)估總價(jià)為70萬(wàn)元，換購(gòu)的新房售賣(mài)價(jià)不得低于100萬(wàn)元）。
　　北京土拍收金32.706億元：北京城建溢價(jià)斬獲東城區(qū)祈年大街地塊，未來(lái)科學(xué)城競(jìng)得昌平未來(lái)科學(xué)城地塊。據(jù)中指研究院，11月19日，北京迎來(lái)2宗涉宅用地出讓?zhuān)謩e位于東城區(qū)祈年大街和昌平未來(lái)科學(xué)城，總用地面積65781.705 ㎡，總規(guī)劃建筑面積107210.699㎡，總起始價(jià)31.926億元。最終，北京城建溢價(jià)斬獲東城區(qū)祈年大街地塊，未來(lái)科學(xué)城12.426億元競(jìng)得未來(lái)科學(xué)城能源谷核心優(yōu)質(zhì)醇熟地塊，兩地塊共收金32.706億元。北京市東城區(qū)祈年大街路西危改工程土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目4、5號(hào)地0127-0201、0202、0203、0204地塊多功能用地，編號(hào)京土儲(chǔ)掛(東)[2025]037號(hào)，建設(shè)用地面積22756.72㎡。該地塊開(kāi)拍前已獲得2輪線(xiàn)上報(bào)價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)共2家競(jìng)買(mǎi)人舉牌38輪，最終北京城建興瑞置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司以總價(jià)20.28億元競(jìng)得該地塊，成交樓面價(jià)81120元/㎡，溢價(jià)率4.00%。北京市昌平區(qū)未來(lái)科技城項(xiàng)目(南區(qū))土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目CP01-1703-0002、0003、0001地塊R2二類(lèi)居住用地、A2文化設(shè)施用地，編號(hào)京土儲(chǔ)掛(昌)[2025]038號(hào)，建設(shè)用地面積43024.985 ㎡。最終該地塊由北京未來(lái)科技城昌信置業(yè)有限公司（未來(lái)科學(xué)城）以總價(jià)12.426億元競(jìng)得，綜合成交樓面價(jià)15115元/㎡，經(jīng)營(yíng)性成交樓面價(jià)約2.32萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率0%。
　　中糧大悅城26.5億元底價(jià)摘成都青羊組合地塊。11月19日，成都青羊區(qū)一宗由4幅子地塊組成的組合地塊公開(kāi)拍賣(mài)，總建設(shè)用地面積13.45萬(wàn)㎡，規(guī)劃建筑面積30.52萬(wàn)㎡，起始總價(jià)26.5億元。最終，成都天府辰悅置業(yè)有限公司（中糧大悅城）以底價(jià)26.5億元摘得，住宅地塊樓面價(jià)1.7萬(wàn)元/㎡。該組合地塊含2宗住宅與2宗商服用地，位于青羊區(qū)核心板塊，交通、教育配套成熟。
　　公司公告：
　　【建發(fā)股份】11月19日，廈門(mén)建發(fā)股份有限公司對(duì)外發(fā)布2025年度第四期中期票據(jù)發(fā)行情況公告。該期債券簡(jiǎn)稱(chēng)為“25建發(fā)MTN004”，債券代碼為“102584800”，期限設(shè)定為3+N年，起息日為2025年11月18日，兌付日則定于2099年12月31日。計(jì)劃發(fā)行總額與實(shí)際發(fā)行總額均為15億元，發(fā)行利率為2.38%，發(fā)行價(jià)格為100元/百元。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：
　　房地產(chǎn)行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)；個(gè)別房企信用風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)政策落地進(jìn)程不及預(yù)期