>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2025年10月月報：10月樓市成交同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)；房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展列入新的五年規(guī)劃-251118
| 上傳日期： |
2025/11/18 |
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| 2696KB |
| 格式： |
pdf 共28頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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核心觀點
【新房成交】
10月新房成交面積環(huán)比漲幅收窄、同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，主要是因為去年基數(shù)較高以及政策效果減弱。10月40城新房成交面積環(huán)比+3.6%，同比26.6%，同比增速較9月下降27.7pct，1-10月累計同比-7.2%。由于去年11、12月的銷售的基數(shù)相對較高，因此接下來的市場可能仍會面臨一定壓力。
從各能級城市來看，10月一、二線城市新房成交面積同比均由正轉(zhuǎn)負(fù)，三四線城市同比降幅擴(kuò)大。1）一線城市：10月新房成交面積環(huán)比12.6%，同比-38.2%，同比增速較9月下降48.1pct；1-10月累計同比-9.2%。具體來看，10月北京新房成交面積環(huán)比-3%，同比-28%；上海環(huán)比-28%，同比-32%；廣州環(huán)比+1%，同比-40%；深圳環(huán)比-8%，同比-61%。從累計來看，深圳1-10月新房成交面積同比-19%，北京、上海同比-9%，廣州同比-6%。2）二線城市：10月新房成交面積環(huán)比+7.1%，同比-19.5%，同比增速較9月下降了20.3pct；1-10月累計同比-4.7%。10月單月新房成交面積同環(huán)比均正增長的僅有南寧，環(huán)比正增長但同比負(fù)增長的城市有武漢、蘇州、濟(jì)南，同環(huán)比均負(fù)增長的有杭州、南京、青島、福州、成都、寧波。從累計來看，1-10月武漢新房成交面積同比+21%，福州同比+14%，南寧同比+13%，其余累計增速均為負(fù)。3）三四線城市：10月新房成交面積環(huán)比+13.7%，同比-26.7%，同比降幅擴(kuò)大17.2pct；1-10月累計同比-10.4%。
【二手房成交】
10月二手房成交面積同環(huán)比均由正轉(zhuǎn)負(fù)。10月18城二手房成交面積環(huán)比-14.8%，同比-30.0%，同比增速下降39.4pct。1-10月累計同比+3.4%。
10月一、二線城市二手房成交面積同比均由正轉(zhuǎn)負(fù)，三四線城市同比降幅擴(kuò)大。1-10月一、二線城市累計同比正增長，三四線城市累計同比負(fù)增長。10月一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速為-19.7%、-16.3%、-2.7%，同比增速為-28.9%、-31.5%、-28.5%，一、二線城市同比增速分別下降56.1、35.6pct，三四線城市同比降幅擴(kuò)大13.6pct。具體而言，一線城市中，10月北京二手房成交面積環(huán)比-23%，同比-29%；深圳環(huán)比-9%，同比-29%。所有二線城市二手房成交面積同環(huán)比均負(fù)增長，杭州環(huán)比-9%，同比-42%，成都環(huán)比-13%，同比-14%。從累計來看，1-10月一、二、三四線城市二手房成交面積同比增速分別為12.3%、0.1%、-6.0%。一、二線城市中1-10月二手房成交面積同比正增長的有：北京、深圳、杭州、蘇州、廈門、成都。
【新房庫存與去化】
庫存與去化：庫存規(guī)模與去化周期環(huán)比均下降。截至10月末，我們跟蹤的12城新房庫存面積環(huán)比-1.3%，同比-12.3%；整體去化周期為18.2個月，環(huán)比-0.7個月，同比+0.7個月。具體來看，僅上海、杭州去化周期在12個月內(nèi)。
開盤去化率：10月重點城市開盤去化率環(huán)比持續(xù)下降。根據(jù)克而瑞，30個重點城市10月平均開盤去化率為34%，環(huán)比-4pct，同比持平。10月一、二、三四線城市平均開盤去化率分別為22%、40%、17%，環(huán)比下降15、5、1pct，一線城市同比-6 pct，二線城市同比持平，三四線城市同比+4 pct。分城市來看，去化率超6成城市為天津、成都、杭州、長沙、西安，除杭州、成都為短期熱度較高城市之外，天津、長沙、西安等主要得益于個別網(wǎng)紅盤集中入市對去化率拉升作用比較顯著。從變化趨勢看，1）北京、上海、廣州、深圳、成都等熱點城市10月市場熱度穩(wěn)步回落，北上廣去化率環(huán)比持降，廣州去化率降至10%。深圳、成都雖環(huán)比持增，但同比不及去年同期，市場走弱趨勢初顯。3）蘇州、合肥、南京、昆明等二線城市市場延續(xù)弱復(fù)蘇走勢，10月去化率環(huán)比持續(xù)增長；3）福州、青島、南寧、寧波等10月去化率均不足2成，且環(huán)比持降，市場仍延續(xù)低迷走勢。
【土地市場】
10月受優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)減緩的影響，土地市場成交規(guī)模同比降幅擴(kuò)大，溢價率同比下降。10月全國成交土地建面環(huán)比+2.5%，同比-12.5%，同比降幅擴(kuò)大7.7pct；其中一、二、三線城市環(huán)比增速為54.1%、-16.0%、7.1%，同比增速為28.5%、3.6%、-15.7%。10月全國成交土地平均樓面價環(huán)比-10.8%，同比-14.7%；其中一、二、三線城市環(huán)比增速為-29.8%、-21.8%、-4.6%，同比增速為-44.4%、-26.5%、-16.4%。10月全國平均土地溢價率為3.5%，環(huán)比+0.05pct，同比-0.3pct；其中，一、二、三線城市平均溢價率分別為5.7%、2.7%、3.2%，一線城市環(huán)比-6.6pct，同比+5.5pct，二線城市環(huán)比+1.4pct，同比+0.2pct；三線城市環(huán)比+0.7pct，同比2.4pct。
1-10月全國土地成交規(guī)模減少，但樓面均價上漲，整體“提質(zhì)縮量”特征明顯。1-10月全國成交土地規(guī)劃總建面同比-6.9%；成交總價同比3.9%；樓面均價同比+3.2%；平均溢價率6.5%，同比+2.8pct。一、二、三線城市土地成交建面同比增速為-9.7%、0.7%、-11.0%；平均土地溢價率為12.7%、8.4%、2.6%，一、二線城市同比提升8.2、4.3pct，三線城市同比-0.8pct。
【房企】
房企銷售：百強(qiáng)房企10月全口徑銷售同比降幅擴(kuò)大。百強(qiáng)房企10月全口徑銷售額同比-39.8%（前值：-2.4%）；權(quán)益口徑同比
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