>> 長江證券-房地產(chǎn)行業(yè)周度觀點更新：如何看待未來政策空間？-251116
| 上傳日期： |
2025/11/17 |
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| 1263KB |
| 格式： |
pdf 共8頁 |
來源： |
長江證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
劉義,侯兆熔 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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核心觀點
止跌回穩(wěn)的政策目標(biāo)一定程度上對市場預(yù)期曾有明顯提振，但4月以來邊際下行壓力再次加大，產(chǎn)業(yè)政策寬松概率逐步提高，后續(xù)只是節(jié)奏問題。周期位置角度，行業(yè)量價快速下行階段可能已經(jīng)過去，核心區(qū)和好房子具備結(jié)構(gòu)性亮點。去年4月和9月對應(yīng)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的底部區(qū)間，當(dāng)前股票位置較底部的溢價并不大，且市場估值抬升也提供了補漲空間。重視具備輕庫存、好區(qū)域和產(chǎn)品力的優(yōu)質(zhì)房企，以及擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的經(jīng)紀龍頭、商業(yè)地產(chǎn)和央國企物管。
周度核心內(nèi)容跟蹤
市場：本周長江房地產(chǎn)指數(shù)+2.42%，相對滬深300的超額收益為+3.50%，行業(yè)排名相對靠前（10/32）；年初至今房地產(chǎn)指數(shù)+14.86%，相對滬深300的超額收益為-2.75%，行業(yè)排名相對靠后（22/32）。本周房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)相對較好，開發(fā)類、物管類以上漲為主，收租類有漲有跌。
政策：央行發(fā)布第三季度貨幣政策執(zhí)行報告，天津發(fā)布公租房管理辦法。
中央：央行第三季度貨幣政策執(zhí)行報告提及，我國經(jīng)濟運行依然面臨不少風(fēng)險挑戰(zhàn)，國內(nèi)經(jīng)濟回升向好基礎(chǔ)仍需加力鞏固，同時，我國經(jīng)濟基礎(chǔ)穩(wěn)、優(yōu)勢多、韌性強、潛能大，長期向好的支撐條件和基本趨勢沒有變，要保持戰(zhàn)略定力，增強必勝信心。房地產(chǎn)領(lǐng)域提及，支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)步實施保障性住房再貸款政策；優(yōu)化抵押補充貸款管理，支持政策性開發(fā)性金融機構(gòu)為保障性住房建設(shè)、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等提供信貸支持，9月末抵押補充貸款余額約1.0萬億元。地方：天津發(fā)布公租房管理辦法，對規(guī)劃、建設(shè)、準(zhǔn)入、配租、退出及后期管理全流程作出新規(guī)，旨在提升居住品質(zhì)并保障公平、善用公共資源。
銷售：樣本城市備案及成交當(dāng)周同比降幅略收窄。
樣本城市備案及成交當(dāng)周同比降幅略收窄。37城新房成交面積四周滾動同比-37.4%，較上周2.5pct，17城二手房成交面積四周滾動同比-22.3%，較上周+0.1pct；年初至今37城新房成交面積累計同比-11.9%，17城二手房成交面積累計同比+8.5%。11月截至14日，37城新房成交面積當(dāng)月同比-44.1%，17城二手當(dāng)月同比-24.7%，12城新房及二手合計同比-37.2%。
當(dāng)周熱點：如何看待未來政策空間？
當(dāng)前行業(yè)下行斜率擴大，尤其核心城市和中高端產(chǎn)品補跌壓力較大，且居民端資產(chǎn)負債表也持續(xù)承壓，基于高質(zhì)量發(fā)展和宏觀審慎管理，產(chǎn)業(yè)政策進一步放松的必要性逐步提高，后續(xù)還有哪些政策值得期待？常規(guī)層面，放松限購、適度降息、稅費優(yōu)惠等環(huán)節(jié)仍有空間，實際利率角度，當(dāng)前房貸利率仍偏高，尤其公積金利率有較大優(yōu)化余地。超常規(guī)層面，一是房貸利率深度打折，當(dāng)前折扣水平較2008-2009年仍有較大差距，鑒于銀行息差壓力的約束，可能需要財政或央行結(jié)構(gòu)性工具的額外補貼；二是收儲或舊改等領(lǐng)域進一步發(fā)力。常規(guī)層面的放松可以階段性緩釋下行壓力，但超常規(guī)層面的發(fā)力可以部分解決行業(yè)深層次矛盾，低利率是行業(yè)結(jié)構(gòu)性企穩(wěn)的必要條件，剩下的是宏觀問題；行業(yè)已進入調(diào)整的下半場，部分城市租售比較房貸利率的倒掛已不顯著，且公積金貸款可基本滿足購房需求，深度降息之后，在就業(yè)和收入預(yù)期穩(wěn)定的背景下，部分城市有可能實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。好房子和穩(wěn)定現(xiàn)金流仍是當(dāng)前最重要的結(jié)構(gòu)性線索。
風(fēng)險提示
1、需求端量價持續(xù)低于預(yù)期；2、政策進度和效果低于預(yù)期。
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