>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第46周周報(bào)(2025年11月8日-2025年11月14日)：本周成交環(huán)比轉(zhuǎn)正，同比降幅收窄，但10月70城房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅擴(kuò)大，仍需等待政策進(jìn)一步發(fā)力-251118
| 上傳日期： |
2025/11/18 |
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| 3394KB |
| 格式： |
pdf 共25頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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新房成交面積環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比降幅收窄；二手房成交面積環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比降幅收窄；新房庫存面積環(huán)比上升，同比下降；去化周期同環(huán)比均上升。
核心觀點(diǎn)
新房成交面積環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比降幅收窄。40個(gè)城市新房成交面積194.1萬平，環(huán)比上升12.7%，同比下降32.8%，同比降幅較上周收窄14.2個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為15.4%、11.2%、13.5%，同比增速分別為-49.1%、-17.0%、-35.6%，一線城市同比降幅較上周擴(kuò)大3.6個(gè)百分點(diǎn)，二、三四線城市同比降幅較上周分別收窄28.3、18.3個(gè)百分點(diǎn)。
二手房成交面積環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比降幅收窄。18個(gè)城市二手房成交面積163.2萬平，環(huán)比上升5.7%，同比下降22.7%，同比降幅較上周收窄9.2個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為11.9%、5.3%、-0.5%，同比增速分別為-16.4%、-27.5%、-27.6%，同比降幅較上周分別收窄13.1、6.9、4.3個(gè)百分點(diǎn)。
新房庫存面積同環(huán)比上升、同比下降；去化周期同環(huán)比均上升。12個(gè)城市新房庫存面積為11338萬平，環(huán)比增速為0.3%，同比增速為-11.5%；去化周期為18.7個(gè)月，環(huán)比上升0.1個(gè)月，同比上升2.1個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為19.1、15.4、77.5個(gè)月，一線城市環(huán)比下降0.3個(gè)月，二、三四線城市環(huán)比分別上升0.5、2.0個(gè)月，一、二、三四線城市同比分別上升1.6、1.9、24.8個(gè)月。
土地市場(chǎng)環(huán)比量跌價(jià)漲，同比量?jī)r(jià)齊跌；溢價(jià)率同環(huán)比均下降。百城全類型成交土地規(guī)劃建面938.5萬平，環(huán)比下降67.1%，同比下降1.3%；成交總價(jià)232.0億元，環(huán)比下降65.1%，同比下降35.4%；樓面均價(jià)2472元/平，環(huán)比上升5.9%，同比下降34.6%；溢價(jià)率2.9%，環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。
房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行量環(huán)比下降、同比上升。房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量73.7億元，環(huán)比下降31.7%，同比上升30.0%（前值：39.9%）；總償還量為107.5億元，環(huán)比上升160.2%，同比上升50.9%（前值：-55.0%）；凈融資額為-33.8億元。
板塊相對(duì)收益有所上升。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為2.7%，較上周上升2.9pct，相對(duì)收益（相對(duì)滬深300）為3.8%，較上周上升4.8pct。房地產(chǎn)板塊PE為25.87X，較上周上漲0.55X。
本周統(tǒng)計(jì)局公布10月房地產(chǎn)銷售與投資情況。1）由于高基數(shù)以及政策效果減弱，單月商品房銷售同比降幅擴(kuò)大。10月銷售面積6147萬平，同比增速-18.8%（前值：-10.5%）；1-10月全國(guó)商品房銷售面積7.20億平，同比下降6.8%（前值：-5.5%）。2）今年以來投資降幅持續(xù)擴(kuò)大。10月開發(fā)投資金額5857億元，同比增速-23.0%（前值：-21.3%）；1-10月開發(fā)投資金額7.36萬億元，同比下降14.7%（前值：-13.9%）。3）70城房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅擴(kuò)大，10月70大中城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.5%，二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.7%，環(huán)比降幅均較9月擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)，首次出現(xiàn)所有城市二手房房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的情形。不過，一二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅并未擴(kuò)大，壓力主要集中在弱能級(jí)城市。
政策
重慶市發(fā)改委等8部門聯(lián)合印發(fā)《進(jìn)一步清理消費(fèi)領(lǐng)域限制性舉措持續(xù)擴(kuò)大消費(fèi)若干措施》，放寬全款購房公積金提取條件，職工一次性付清購房?jī)r(jià)款的，可自購房之日起滿半年后每年提取一次，提取辦理時(shí)限由兩年放寬至五年，提取范圍放寬至本人、配偶、子女及雙方父母，合計(jì)提取金額不超過購房總價(jià)款。
投資建議：
10月樓市成交動(dòng)能再度走弱，銷售量?jī)r(jià)同比降幅均擴(kuò)大，前期的政策效果的持續(xù)時(shí)間僅1個(gè)月。考慮到去年11、12月的銷售的基數(shù)相對(duì)較高，因此接下來的市場(chǎng)可能仍會(huì)面臨一定壓力。我們認(rèn)為，基本面承壓+“十五五”規(guī)劃建議表態(tài)偏向積極，未來優(yōu)化政策落地的空間打開。我們對(duì)未來地產(chǎn)行業(yè)的修復(fù)有一定信心。地產(chǎn)從標(biāo)的來看，一方面，流動(dòng)性安全、重倉高能級(jí)城市、產(chǎn)品力突出的房企或更具備α屬性；另一方面，在新消費(fèi)時(shí)代下，提前布局新業(yè)態(tài)、新模式、新場(chǎng)景的商業(yè)地產(chǎn)公司，有望率先走出重圍。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注三條主線：1）基本面穩(wěn)定、在一二線核心城市的銷售和土儲(chǔ)占比高、在重點(diǎn)城市的市占率較高的房企：濱江集團(tuán)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)。2）從2024年以來在銷售和拿地上都有顯著突破的“小而美”房企：保利置業(yè)集團(tuán)、城投控股。3）積極探索新消費(fèi)時(shí)代下的新場(chǎng)景建設(shè)和運(yùn)營(yíng)模式的商業(yè)地產(chǎn)公司：大悅城、華潤(rùn)萬象生活、太古地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、百聯(lián)股份。
風(fēng)險(xiǎn)提示：
房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。
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