>> 方正證券-房地產(chǎn)行業(yè)專題報告：地產(chǎn)止跌回穩(wěn)進展如何？-251122
| 上傳日期： |
2025/11/23 |
大?。?/td>
| 697KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
方正證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
王嵩 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權限： |
此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
|
|
摘要
一、關鍵數(shù)據(jù)表現(xiàn)：高基數(shù)擾動下的真實趨勢辨析
開發(fā)投資仍處于負區(qū)間：1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比下降14.7%，住宅投資下降13.8%；新開工面積同比降19.8%，反映房企“保交付、控開工”策略持續(xù)，投資信心修復仍需時間。
銷售數(shù)據(jù)受高基數(shù)拖累，內(nèi)生改善隱現(xiàn)：1-10月商品房銷售面積、銷售額同比分別下降6.8%和9.6%，但較去年同期降幅收窄9.0和11.3個百分點。10月單月銷售面積同比-19.6%，主因2024年四季度政策脈沖導致的高基數(shù)效應。
庫存連續(xù)去化，但同比仍增：商品房待售面積連續(xù)8個月環(huán)比下降，10月末較9月減少322萬平方米；然而待售面積同比仍增3.3%，去庫存政策仍具發(fā)力空間。
二、結(jié)構分化特征：從“城市梯度”到“多重篩選”，指引結(jié)構性布局
城市分化加劇，核心城市凸顯韌性：一線城市新房價格同比降幅（-0.8%）小于二三線，上海新房價格同比逆勢上漲5.7%；二三線城市房價跌幅雖未擴大，但復蘇動能偏弱。土地市場僅上海、杭州等熱點城市保有溢價成交熱度。
產(chǎn)品與企業(yè)呈“雙重篩選”邏輯：改善型住宅抗跌性顯著優(yōu)于剛需產(chǎn)品；央國企及低負債企業(yè)銷售表現(xiàn)更優(yōu)，去化率領先。資源向“核心城市+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品+穩(wěn)健主體”集聚，直接映射至資本市場的估值分層。
三、政策效果評估：銷售端初現(xiàn)成效，投資端傳導仍慢
需求端政策部分起效：限購放松、房貸利率下行支撐核心城市需求釋放，但高基數(shù)下表觀改善被稀釋。
融資支持尚未有效傳導至投資端：房企到位資金同比降9.7%，國內(nèi)貸款降1.8%，“白名單”機制資金重點用于“保交付”，導致拿地意愿持續(xù)低迷，10月土地溢價率降至年內(nèi)新低（2.7%）。
產(chǎn)業(yè)鏈影響分明：竣工鏈（建材、裝修）受益于“保交付”策略，確定性高于新開工鏈；銷售若持續(xù)回暖，后周期消費（家電、家居）有望迎來階段性機會。
四、展望與投資策略：聚焦邊際改善，規(guī)避總量博弈
趨勢判斷：隨著高基數(shù)效應消退，未來3-6個月銷售同比跌幅或逐步收窄，但價格仍承壓，投資回暖滯后性強。行業(yè)步入“量穩(wěn)價弱”的筑底通道，復蘇節(jié)奏取決于銷售持續(xù)性及信用環(huán)境改善。
風險提示：貨幣政策寬松不及預期、利率下行不及預期、居民收入增速修復不及預期。
|
|
