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核心觀點(diǎn)
　　2025年回顧：行業(yè)銷售投資承壓，期現(xiàn)差距收窄。2025年前9月全國(guó)商品房銷售面積6.58億方，同比下降5.50%，期房和現(xiàn)房銷售同比增速的差距逐漸收窄。截至2025年9月末，全國(guó)商品房待售面積為7.6億方，待售規(guī)模整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，對(duì)應(yīng)的去化周期29.52個(gè)月，去化周期略有提高。房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)值為6.77萬億元，同比下降13.90%。
　　2026年展望：銷售小幅下滑、投資承壓。目前行業(yè)動(dòng)態(tài)去化依然承壓，行業(yè)主動(dòng)去庫(kù)、部分房企已有補(bǔ)庫(kù)意愿，我們認(rèn)為存量庫(kù)存或?qū)⒅鲃?dòng)去化，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品或憑借產(chǎn)品力助力行業(yè)逐步轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。我們預(yù)測(cè)2025年、2026年商品房銷售面積分別為9.07億方(-6.82%)、8.68億方（-4.36%）；2025年、2026年銷售金額分別為8.96萬億元(-7.35%)、8.58萬億元(-4.33%)。我們認(rèn)為2025年、2026年房地產(chǎn)投資額分別為8.71萬億元(-13.13%)、7.81萬億元(-10.37%)，新開工面積分別為6.15億方(-16.75%)、5.29億方(-14.00%)。
　　城鎮(zhèn)化中后期，房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化關(guān)聯(lián)度降低。城鎮(zhèn)化前期，住宅的需求以剛性需求為主，改善性需求為輔。2024年我國(guó)城鎮(zhèn)化已達(dá)到67%，城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，剛性住房需求釋放規(guī)?；蛴兴照?。經(jīng)過對(duì)海外部分國(guó)家的研究，我們發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化中后期，隨著改善性需求占比提升，房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)與城鎮(zhèn)化關(guān)聯(lián)度或降低，并且房地產(chǎn)行業(yè)與信貸和經(jīng)濟(jì)走勢(shì)關(guān)聯(lián)度提升。
　　投資建議：在城鎮(zhèn)化發(fā)展的后期，房地產(chǎn)構(gòu)建新模式以逐漸實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，如通過完善基礎(chǔ)制度、全周期管理、建設(shè)“好房子”等逐步實(shí)現(xiàn)。我們認(rèn)為隨著行業(yè)逐漸實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，行業(yè)整體的估值修復(fù)，頭部房企或憑借融資成本較低和核心區(qū)域高市占率的優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)改善，并通過估值修復(fù)實(shí)現(xiàn)整體的β機(jī)會(huì)?；诖耍覀兛春茫赫猩躺呖?、保利發(fā)展、華潤(rùn)萬象生活、濱江集團(tuán)、新城控股、招商積余、龍湖集團(tuán)；建議關(guān)注：1）優(yōu)質(zhì)開發(fā)：綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展；2）優(yōu)質(zhì)物管：綠城服務(wù)；3）優(yōu)質(zhì)商業(yè)：恒隆地產(chǎn)；4）代建龍頭：綠城管理控股；5）中介龍頭：貝殼-W、我愛我家。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、政策推動(dòng)和實(shí)施不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)、房屋銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)竣工不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。