>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：證監(jiān)會啟動商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點，新城發(fā)行首單消費類私募REITs-251130
| 上傳日期： |
2025/11/30 |
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| 1085KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本期投資提示：
地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：新房成交環(huán)比回落，二手房成交環(huán)比回升，新房成交推盤比回落。上周(11.22-11.28)34個重點城市新房合計成交252萬平米，環(huán)比-1.7%，其中，一二線環(huán)比-1.5%，三四線環(huán)比-4%。11月(11.1-11.28)34城一手房成交同比-35%，較10月-8.7pct。其中，一二線同比-33.4%，三四線同比-51.4%，分別較10月-8.6pct和-10.7pct。上周13城二手房合計成交116萬平米，環(huán)比+4.2%；11月累計成交同比-13.9%，較10月+8pct。庫存方面，上周15城合計推盤137萬平米，合計成交103萬平米，對應(yīng)成交推盤比為0.75倍，最近三個月（25年8月-25年10月）分別為0.98倍、0.75倍和1.47倍。截至上周末（2025/11/21）15城合計住宅可售面積為8984.6萬平米，環(huán)比+0.4%。3個月移動平均去化月數(shù)為23.3個月，環(huán)比-0.01個月。
主要政策新聞：發(fā)改委表示推動公募REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)容，證監(jiān)會啟動商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點。宏觀方面，11月27日，國家發(fā)展改革委政策研究室副主任李超表示正推動REITs擴(kuò)圍至酒店、商業(yè)辦公等多個領(lǐng)域；11月28日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》，啟動商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點；因城施策方面，青島推出人才購房補貼新政，碩博研究生購房分別可獲30萬、20萬補貼；福州擬對多子女家庭發(fā)放購房補貼，最高可達(dá)5萬元；北京發(fā)布“十五五”規(guī)劃，提及完善住房供應(yīng)體系等內(nèi)容；上海將強(qiáng)化存量盤活的制度供給并降低盤活成本；公積金政策方面，海南自12月起允許將本人用于購買自住住房且尚未結(jié)清的本省原商業(yè)性個人住房貸款，轉(zhuǎn)為住房公積金個人住房貸款。土地市場方面，上海九批次9宗地塊土拍收金173.3億元；武漢出讓12宗地塊總成交價約39.7億元；北京朝陽地塊、房山地塊分別以50.2億元、14.7億元成交。
公司動態(tài)跟蹤：新城控股成功發(fā)行私募REITs，浦發(fā)銀行召集會議審議萬科債券展期事宜。融資擔(dān)保方面，新城控股11月29日公告“國金資管-吾悅廣場持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃”成立，發(fā)行規(guī)模6.16億元，底層資產(chǎn)為吾悅廣場；招商蛇口擬發(fā)行公司債共計50.4億元（3年/1.8%）和（5年/未定）；濱江為參股公司提供2.9億元融資提供連帶擔(dān)保；根據(jù)中國銀行間市場交易商協(xié)會官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于召開萬科企業(yè)股份有限公司2022年度第四期中期票據(jù)2025年第一次持有人會議的公告》顯示，浦發(fā)銀行召集持有人會議審議萬科債券展期事宜，其中標(biāo)的債券名稱為22萬科MTN004中期票據(jù)（余額20億元，12月15日兌付），由浦發(fā)銀行召集持有人會議審議債券展期事宜；股份變動方面，中國金茂于11月27日公告擬以22.7億元在北京股權(quán)交易所掛牌出售金茂（三亞）旅業(yè)有限公司100%股權(quán)。
一周板塊回顧：上周房地產(chǎn)、物管板塊均弱于大市。板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲0.72%，滬深300指數(shù)上漲1.64%，相對收益為-0.92%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個板塊排名中排第24位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：ST中珠、亞太實業(yè)、南國置業(yè)、萊茵體育、盈新發(fā)展，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為華夏幸福、萬科A、合肥城建、金地集團(tuán)、*ST中迪。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均上漲1.43%，滬深300指數(shù)上漲1.64%，相對收益為-0.21%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企25/26PE均值分別為22.3/19.5倍；物管25/26PE均值分別13.5/12.2倍。
投資分析意見：看好好房子新賽道以及購物中心價值重估，維持“看好”評級。我們認(rèn)為，我國房地產(chǎn)仍將繼續(xù)磨底，但核心城市止跌回穩(wěn)將更早到來。兩大發(fā)展機(jī)遇值得關(guān)注：一方面，好房子政策上升高度、大有可為，將推動房企由金融業(yè)轉(zhuǎn)向制造業(yè)，迎接PB-ROE的向上突破；另一方面，優(yōu)質(zhì)商業(yè)企業(yè)經(jīng)營表現(xiàn)優(yōu)異，恰遇我國正處貨幣寬松周期，消費類商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)有望重估。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評級，推薦：1）商業(yè)地產(chǎn)：華潤置地、新城控股、嘉里建設(shè)、龍湖集團(tuán)、關(guān)注太古地產(chǎn)、新城發(fā)展；2）好房子房企：建發(fā)國際、濱江集團(tuán)、中國金茂、綠城中國；3）低估值修復(fù)房企：建發(fā)股份、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、中海外發(fā)展、保利發(fā)展；4）物業(yè)管理：華潤萬象、綠城服務(wù)、招商積余、保利物業(yè)、中海物業(yè)；5）二手房中介：貝殼-W，關(guān)注我愛我家。
風(fēng)險提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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