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中國內(nèi)地房地產(chǎn)：“十五五”開局之年，尋找新均衡。展望2026年，我們預(yù)計(jì)行業(yè)在政策大力托舉下探索新的發(fā)展模式，整體雖仍或面臨一定挑戰(zhàn)，但“好房子”和“好城市”帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)會已顯現(xiàn)。我們預(yù)計(jì)2026年全國商品房銷售面積將為9.0 - 9.5億平方米區(qū)間（對比2024年的約9.7億平方米）同時(shí)，由于銷售面積和全國平均房價(jià)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整（部分被高端項(xiàng)目入市對沖），我們預(yù)計(jì)全國商品房銷售金額預(yù)計(jì)將在約10 - 11萬億元人民幣，其中包括約8 - 9萬億元人民幣商品住宅銷售。投資建議：我們對中國內(nèi)地房地產(chǎn)的偏好排序?yàn)椋汗乐挡桓叩膰?國企背景開發(fā)商>擁有一/二線城市土地儲備的民企龍頭>其他民企開發(fā)商。
　　中國香港房地產(chǎn)：擁抱拐點(diǎn)與復(fù)蘇的到來。經(jīng)歷多年調(diào)整后，我們認(rèn)為以下變化是市場復(fù)蘇的關(guān)鍵支撐：1）宏觀不確定性的改善（尤其是降息）；2）政策環(huán)境的重大寬松；3）基礎(chǔ)需求驅(qū)動因素的回歸。我們認(rèn)為復(fù)蘇是循序漸進(jìn)的過程，預(yù)計(jì)投資者將優(yōu)先布局住宅板塊的復(fù)蘇；其次是優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)；最后是核心寫字樓。我們預(yù)計(jì)住宅租金水平2026與2027年按年均增長約3%，而正向凈租金回報(bào)率與降息將提升用戶購買力并刺激投資需求，因此我們預(yù)計(jì)住宅價(jià)格在2026/2027年分別上漲5%/5%。另外，在本地消費(fèi)情緒企穩(wěn)與入境旅客增加的支持下，我們認(rèn)為零售板塊正處于復(fù)蘇軌道，預(yù)計(jì)未來12個(gè)月核心地段零售租金溫和增長，社區(qū)商場租金增長約3–5%，而寫字樓空置率已見頂，核心CBD連續(xù)八個(gè)季度錄得正凈吸納量，我們預(yù)計(jì)租金企穩(wěn)并為2026年反彈奠定基礎(chǔ)。
　　投資建議：綜合各項(xiàng)信號與證據(jù)顯示，中國香港實(shí)體市場正在觸底或即將迎來反轉(zhuǎn)。我們預(yù)計(jì)其內(nèi)在價(jià)值將逐步釋放，投資者若能在周期早期階段進(jìn)行布局，將有望捕捉到即將到來的重估行情。對于選股，我們選擇新鴻基地產(chǎn)（16 HK/買入）作為住宅復(fù)蘇的高質(zhì)量代理標(biāo)的，我們預(yù)計(jì)其將在未來1–2年受益于板塊復(fù)蘇及多重重估催化因素