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一、2026開年，多地啟動舊房收購，“以舊換新”明顯提速。
　　1）1月15日，央行宣布各類再貸款一年期利率從1.5%下調(diào)到1.25%，央行2024年5月設(shè)立的3000億元保障性住房再貸款利率同步降至1.25%。
　　2）1月22日，上海奉賢發(fā)展（集團(tuán)）在公眾號發(fā)文，“以舊換新”服務(wù)已完成首批50組家庭的正式登記，建立動態(tài)輪候機(jī)制，目前有14組家庭進(jìn)入輪候（如前50組家庭因故退出，輪候家庭按順序遞補(bǔ)）。1月25日，杭州富陽樂居（杭州富陽城市建設(shè)投資集團(tuán)下屬全資子公司）推出商品住房“以舊換新”，由富陽樂居收購符合條件的舊房，并向舊房權(quán)屬人（簡稱“換房人”）發(fā)放“以舊換新抵價(jià)券”（舊房收購成交價(jià)格）及“以舊換新購房券”用于換房人購置新房。
　　3）2026年2月2日，上海浦東、靜安、徐匯三區(qū)和建設(shè)銀行上海分行進(jìn)行簽約，收購二手住房用于保障性租賃住房。從具體實(shí)施方案來看，浦東新區(qū)優(yōu)先聚焦內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前建成、單套建面低于70 ㎡，總價(jià)不超過400萬元的產(chǎn)權(quán)清晰的個(gè)人二手房源，核心面向有“以舊換新”置換需求的產(chǎn)權(quán)人，需同步購買浦東新區(qū)全區(qū)范圍內(nèi)的市場化商品住宅；靜安區(qū)聚焦總價(jià)適中、產(chǎn)權(quán)清晰的成套小戶型二手房，明確兩家區(qū)屬保障性住房公司為實(shí)施主體，全流程主導(dǎo)房源摸排、洽談簽約、收購落地等。
　　4）2026開年以來，得益于央行下調(diào)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率，商業(yè)銀行積極性提升，各地方政府通過財(cái)政支持、銀行貸款、租金收益等多元化方式籌集資金，用于保障性住房收購及改造，“以舊換新”明顯提速。我們認(rèn)為政府房屋保障部門直接收購二手舊房，促進(jìn)“以舊換新”的舉措精準(zhǔn)有力：一是打通房屋置換的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，縮短置換周期，簡化置換流程，加快區(qū)域內(nèi)新房的銷售去化；二是通過正規(guī)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對換房人的舊房進(jìn)行專業(yè)資產(chǎn)價(jià)格評估，有效規(guī)避了部分不良中介的不實(shí)信息；三是通過對已收購舊房的更新裝修，在市中心區(qū)域提供更多的保障性租賃住房，促進(jìn)“職住平衡”，減少通勤時(shí)間。
　　二、截至2025年底，公募基金持倉房地產(chǎn)板塊占股票投資市值比例0.43%。
　　截至2025年公募基金持有房地產(chǎn)業(yè)股票組合（證監(jiān)會行業(yè)）總市值388億元（2025年三季度末為558億元），占凈值比例0.10%（2025年三季度末為0.15%），占股票投資市值比例0.43%（2025年三季度末為0.62%），相對于標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)配置比例低配0.67個(gè)百分點(diǎn)（2025年三季度末為0.64個(gè)百分點(diǎn)）。
　　投資建議：2026開年《求是》集中刊文，明確改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)預(yù)期，隨著前期一攬子房地產(chǎn)政策持續(xù)落地，地方政府調(diào)控自主性提升，區(qū)域分化和城市分化進(jìn)一步加深。部分高能級城市有望獲益于城市更新，實(shí)現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化轉(zhuǎn)型和內(nèi)涵式發(fā)展，加快政府收購和“以舊換新”，逐步實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”；隨著供給側(cè)逐步出清，部分信用優(yōu)勢明顯的龍頭央國企地產(chǎn)將持續(xù)受益于競爭結(jié)構(gòu)優(yōu)化，建立較高的“品牌優(yōu)勢護(hù)城河”，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績的企穩(wěn)回升。投資建議關(guān)注三條主線：1）具備片區(qū)綜合開發(fā)能力，信用優(yōu)勢明顯，產(chǎn)品美譽(yù)度高，在核心城市銷售排名靠前的穩(wěn)健央國企地產(chǎn)，推薦招商蛇口、中國金茂等。2）公募REIT積極推進(jìn)，存量資源豐富，具備運(yùn)營品牌核心競爭力，推薦華潤置地、上海臨港等。3）看好物業(yè)服務(wù)長期發(fā)展空間，推薦招商積余、華潤萬象生活、綠城服務(wù)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)的政策寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、市場需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、房價(jià)下行超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營不佳風(fēng)險(xiǎn)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人工成本剛性上漲風(fēng)險(xiǎn)、增值服務(wù)拓展風(fēng)險(xiǎn)、關(guān)聯(lián)方依賴風(fēng)險(xiǎn)、外包風(fēng)險(xiǎn)等。