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投資要點(diǎn)：
　　事件：2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱“滬七條”），政策涵蓋限購(gòu)放松、公積金提額、房產(chǎn)稅減免三大維度。
　　本次“滬七條”的主要邊際變化體現(xiàn)在：非滬籍購(gòu)房門檻從“滿3年”降至“滿1年”，且允許滿3年群體在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)；公積金首套貸款額度從160萬(wàn)大幅提升至240萬(wàn)；房產(chǎn)稅針對(duì)“成年子女家庭唯一住房”予以豁免。政策直指改善需求和新市民定居，預(yù)計(jì)將有效提振二季度置換需求。
　　限購(gòu)政策：精準(zhǔn)提振市區(qū)需求，打通置換環(huán)節(jié)堵點(diǎn)。將非滬籍購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房的社保要求從3年降至1年，這意味著新就業(yè)的年輕人（如剛畢業(yè)留滬工作滿1年者）可直接獲得市中心房票。針對(duì)已在滬工作穩(wěn)定（滿3年）但此前受限購(gòu)套數(shù)制約無(wú)法置換的群體，允許其在核心區(qū)購(gòu)買第二套。這實(shí)質(zhì)上是打通了“先在外環(huán)外上車，后回核心區(qū)改善”的置換路徑。
　　公積金政策：大幅提升貸款額度與“認(rèn)貸不認(rèn)房”。公積金貸款首套額度從160萬(wàn)提至240萬(wàn)，是本次政策中最具力度的部分?？紤]到目前上海公積金首套貸款利率已下調(diào)至2.6%（5年以上），240萬(wàn)的貸款額度疊加多子女及綠色建筑政策，最高可達(dá)324萬(wàn)，基本可以覆蓋市區(qū)一套中檔改善房的絕大部分貸款需求。
　　房產(chǎn)稅政策：破解滬籍青年“唯一住房”認(rèn)定難題，支持婚育需求。此前滬籍青年若在未成年時(shí)與父母共有房產(chǎn)，成年后獨(dú)立購(gòu)房往往被認(rèn)定為二套房，面臨房產(chǎn)稅壓力。本次明確對(duì)成年子女家庭新購(gòu)且屬于其家庭唯一住房的，即便早年與父母共有，也暫免征收房產(chǎn)稅。這一規(guī)定消除了滬籍年輕人分戶購(gòu)房、結(jié)婚置業(yè)的稅負(fù)顧慮，是支持合理居住需求和鼓勵(lì)適齡婚育的精準(zhǔn)舉措。
　　投資建議：本次“滬七條”政策力度超出市場(chǎng)預(yù)期。不同于2025年8月政策出臺(tái)時(shí)主要針對(duì)外環(huán)外去庫(kù)存，本次政策直接瞄準(zhǔn)購(gòu)買力最強(qiáng)的核心區(qū)改善需求和新市民定居需求。預(yù)計(jì)3月起，上海外環(huán)內(nèi)二手房的帶看量及新房項(xiàng)目的去化率有望迎來(lái)明顯回升。我們建議重點(diǎn)關(guān)注，1）在核心城市擁有優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)、產(chǎn)品力突出、符合“好房子”導(dǎo)向的標(biāo)桿房企，2）受益于二手房回暖的房地產(chǎn)中介。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策效果不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，盈利能力繼續(xù)下滑、銷售不及預(yù)期、資產(chǎn)減值的風(fēng)險(xiǎn)等