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地產(chǎn)周速達(dá)
　?。?）上海新政效果觀察：政策后第二周成交放量，效果超過前三輪
　　上海2026年2月25日（初九）放松外環(huán)內(nèi)限購，可以從兩個維度對比政策效果，第一個維度，與未出政策的北京、深圳對比，這里為了剔除春節(jié)影響，將26年2月26日-3月12日與25年2月7-21日對比，均為春節(jié)后的15天，上海明顯優(yōu)于其他城市，上海同比增長26%，而北京、深圳同比分別為8%、-7%。
　　第二個維度，縱向?qū)Ρ壬虾纵喺?，計算政策后一周相比前一周成交改善情況。本輪政策后首周成交較政策前增長12%，這一表現(xiàn)基本持平25年8月25日政策效果，低于24年5月、9月兩輪，不過，在政策后第二周，上海二手房成交放量，第二周成交較政策前增長52%，成交表現(xiàn)超過此前三輪政策（2%-44%）。
　　參考過去，24年5月、24年9月、25年8月三次放松“外環(huán)外”限購門檻后，周成交體量將經(jīng)歷5-10周的震蕩增長期，隨后再次震蕩回到政策前水平。26年2月針對“外環(huán)內(nèi)”放松，力度超過前三次，繼續(xù)觀察周成交活躍持續(xù)時間。
　?。?）房價觀察：二手房掛牌價再次進(jìn)入下跌軌道
　　開年以來，二手房掛牌價先漲后跌，先是六周中有五周上漲，累計漲0.9%；然后最近兩周連續(xù)下跌，每周均跌0.8%，導(dǎo)致前期漲幅已全部回撤。最新一周數(shù)據(jù)已跌至開年以來最低點(diǎn)，延續(xù)23年下半年以來的下跌趨勢。拉長時間來看，與25年年底相比，各線城市二手房掛牌價的跌幅介于1%-3%，一線城市下跌1.7%，二線城市、三線城市分別下跌2.8%、1.4%。
　　往后看，金三銀四房價如何表現(xiàn)？我們先回顧歷史數(shù)據(jù)。2022年以來，一線城市二手房價的“春季躁動”主要表現(xiàn)為脈沖式上漲后的平臺期企穩(wěn)。縱觀2022年以來的市場走勢，各年分化特征顯著：
　　2022年整體表現(xiàn)平穩(wěn)，波動率較低；2024年則呈現(xiàn)單邊緩跌態(tài)勢。
　　2023年與2025年走出明顯的階段性脈沖行情，且均遵循“節(jié)后需求釋放-高位橫盤企穩(wěn)-4月季節(jié)性回調(diào)”的邏輯鏈條。其中，2023年反彈幅度最大，春節(jié)后三周累計漲幅達(dá)3.9%，支撐房價高位橫盤至4月初；2025年節(jié)奏類似，節(jié)后兩周實(shí)現(xiàn)1.7%的脈沖式反彈，隨后企穩(wěn)至4月中旬開啟下行通道。
　　今年春節(jié)后的行情呈現(xiàn)出明顯的小漲快跌特征。不同于23年和25年節(jié)后數(shù)周的持續(xù)性反彈，本輪一線城市二手房價的季節(jié)性回升動能釋放較快，市場僅在春節(jié)后第一周出現(xiàn)0.7%的小幅脈沖式上漲，隨后便迅速掉頭向下，連跌兩周，合計跌幅達(dá)1.95%。不僅完全回吐了節(jié)后的微弱漲幅，更創(chuàng)下年初以來的新低，顯示出二手房價仍然面臨回調(diào)壓力。
　?。?）3月1-12日樓市成交量繼續(xù)降溫
　　受上海提振效果，15城二手房周成交面積環(huán)比整體增長15%，不過周同比下滑趨勢仍然未改變，新房周表現(xiàn)弱于二手房，38城新房環(huán)比繼續(xù)下滑4%，跌幅擴(kuò)大。
　　參考往年，在春節(jié)之后，往往逐步進(jìn)入“金三銀四”時期，二手房、新房成交量均震蕩攀升至3月底、4月初左右，一般在清明節(jié)后進(jìn)入震蕩期。今年情況與往年有所不同，3月1-12日市場體感不如去年同期。3月1-12日二手房成交表現(xiàn)弱于此前的1-2月，體現(xiàn)在同比降幅達(dá)到15%，擴(kuò)大12個百分點(diǎn)。新房則延續(xù)1-2月跌勢，1-2月同比下跌19%，3月1-12日繼續(xù)下跌15%。
　　結(jié)構(gòu)來看，3月1-12日二手房市場中，二線城市成交面積同比領(lǐng)跌，主要是受杭州、蘇州拖累，而青島、成都成交面積同比降幅不大，新房市場中，三線城市領(lǐng)跌，背后可能是由于三線城市土拍數(shù)量減少，新房推盤體量同步減少。
　　風(fēng)險提示
　　地產(chǎn)政策出現(xiàn)超預(yù)期調(diào)整。