>> 華西證券-公募REITs周速覽(2026年3月9-13日)：關注“公租房與保租房并軌”-260314
| 上傳日期： |
2026/3/14 |
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| 2032KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
華西證券 |
| 評級： |
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作者： |
姜丹,鄭日誠 |
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本周（2026年3月9-13日）中證REITs全收益指數收于1023點，周度環(huán)比下跌0.43%，較1月末下跌2.78%，日均換手率仍在0.36%左右徘徊，成交仍然較為冷清。截至3月13日，79只REITs總市值收于2241億元。
“公保簡并”，持續(xù)關注對保租房REITs供給的影響
我國住房保障體系分為配租型（公共租賃住房、保障性租賃住房）和配售型保障性住房（按保本微利原則配售）兩大類。公租房申請條件相對嚴格，租金一般低于保租房項目。根據部分保障房管理平臺公告，2026年來上海市多批公共租賃住房將統(tǒng)一按照保障性租賃住房相關政策實施供應管理，即進行“公保簡并”。
公告顯示，上海“公保簡并”不涉及現有租戶權益調整，合同期內租金與租期維持不變。新租戶將按保障性租賃住房標準審核，不再設置戶籍、收入等限制。租賃合同到期后，經重新審核仍符合保障性租賃住房準入條件的，可以續(xù)租。
由于公租房申請群體本身就符合保租房申請要求，此次上海市“公保簡并”改革，原公租房項目正式并入保租房序列，公租房租金優(yōu)勢弱化，后續(xù)所有項目的租金將按照保障性租賃住房備案租金價格執(zhí)行，可能將吸引部分公租房申請群體直接選擇更合適的保租房項目，但也有可能分流原保租房項目的申請群體，需要關注租賃住房REITs項目周邊的競品情況。
整體來看，租賃住房REITs基本面優(yōu)秀，高出租率和租金優(yōu)勢保障了分子端較好的現金流穩(wěn)定性，板塊可能更受分母端折現率的影響。目前板塊分派率約3.12%，可關注后續(xù)利率調整的板塊交易機會，尤其是政策屬性更強的保租房個券，如華夏北京保障房、中金廈門安居。
二級市場：數據中心領漲、園區(qū)領跌，成交情緒不高
本周除數據中心（+0.73%）外其他板塊全部下跌，跌幅介于0.01%~1.06%較上周有所收窄，跌幅最大的是產業(yè)園區(qū)（-1.06%），倉儲物流、租賃住房板塊下跌0.6%左右，跌幅較小的是能源設施（-0.01%）和市政環(huán)保（-0.11%）。
數據中心為本周唯一收漲板塊，但板塊內2只個券表現分化，潤澤科技上漲、萬國下跌，目前分派率分別為3.40%、3.49%，略高于租賃型REITs項目分派率參考值3.31%，可能還有10-20BP的上漲空間。但本周權益市場的中證算力指數回撤了1.07%，可結合潤澤擴募進程擇機配置。
產業(yè)園區(qū)本周跌幅最大。目前園區(qū)板塊分派率上升5BP至4.72%，基本面承壓狀態(tài)下，建議謹慎關注基本面穩(wěn)定、設有收益分配調節(jié)機制、分派率靠前的園區(qū)REITs，目前有金隅智造工場、創(chuàng)金合信首農。
能源設施本周跌幅最小。2026年政府工作報告首次提出“算電協(xié)同”，要實施超大規(guī)模智算集群、算電協(xié)同等新基建工程。在此背景下，關注能源板塊后續(xù)區(qū)域消納、上網電量、上網電價的穩(wěn)定性和需求端的變化。
倉儲板塊本周跌幅較大。嘉實京東倉儲基礎設施近期表現不佳，可能與廊坊項目租約即將到期有關。廊坊項目承租人現有租約將于2026年4月30日到期，2025年中期報告披露廊坊市經開區(qū)子市場租金水平約為19.6-24.5元/平/月，周邊市場較2022年降幅約40%。預計廊坊項目租金下調幅度將和重慶項目類似，可能在16%至40%之間，可關注后續(xù)續(xù)約情況。
風險提示
公募REITs相關政策出現超預期調整；基礎設施項目經營風險；資料來源及數據統(tǒng)計風險。
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