>> 中航證券-REITS跟蹤月報：2026年2月-260304
| 上傳日期： |
2026/3/4 |
大小： |
29240KB |
| 格式： |
pdf 共20頁 |
來源： |
中航證券 |
| 評級： |
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作者： |
劉慶東 |
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報告摘要
2月REITs整體跑輸大類資產(chǎn)
2026年2月(截至28日)，中證REITs(收盤）指數(shù)-1.66%，弱于上證綜指的+1.09%，弱于深證成指的+2.04%;中證REITs全收益指數(shù)-1.58%，弱于上證綜指，弱于深證成指。
REITs交易數(shù)據(jù)環(huán)比上升
截至2026年2月28日，中證REITs全收益指數(shù)成交額和成交量環(huán)比均有所下降。2月實現(xiàn)成交額45.63億元，較2026年1月份成交額減少了49.30億元，環(huán)比減少51.94%，同比減少56.32%;中證REITs全收益指數(shù)成交量為1059.93萬手，較2026年1月份成交量減少了1195.35萬手，環(huán)比減少53.00%，同比減少57.04%。
新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs表現(xiàn)亮眼，生態(tài)環(huán)保REITs逆勢上漲
10類REITs中，2026年2月，除水利設(shè)施REITs和市政設(shè)施REITs無相關(guān)指數(shù)外，其余類別指數(shù)漲跌幅分別為:園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)-2.74%、交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)-0.05%、倉儲物流REITs指數(shù)-1.18%、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)-2.13%、保障性租賃住房REITs指數(shù)-3.14%、能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)+0.04%、生態(tài)環(huán)保REITs指數(shù)-0.82%、新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)+1.94%。
◆重要事件
1、首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs審核問詢出爐監(jiān)管部門“嚴(yán)而有度”把關(guān)項目質(zhì)量
2月27日，上海證券報表示監(jiān)管部門對首批申報的商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目（涉及上海地產(chǎn)、錦江、唯品會等)出具了審核問詢函，并明確傳遞出“嚴(yán)而有度、嚴(yán)而有方、嚴(yán)而有效”的審核理念。有REITs市場研究專家對此表示,此舉既是對項目質(zhì)量的審慎把關(guān)，也體現(xiàn)了增強(qiáng)制度包容性的積極探索。審核問詢主要圍繞三大核心展開:一是堅守合規(guī)底線，重點關(guān)注消防驗收等關(guān)鍵手續(xù)的齊備性及資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓限制的解除情況;二是嚴(yán)把資產(chǎn)質(zhì)量，從資產(chǎn)邊界清晰度、運(yùn)營數(shù)據(jù)穩(wěn)定性到治理機(jī)制進(jìn)行全面審視;三是把握審核尺度，遵循“重大性”和“建設(shè)性”原則，旨在平衡盤活存量與保護(hù)投資者利益，為商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場的高質(zhì)量發(fā)展奠定基礎(chǔ)。=
2、首單港口公募REITs申報
2月25日，“建信天津臨港發(fā)展集團(tuán)港口封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”(以下簡稱“建信天津臨港港口REIT")項目正式申報至中國證監(jiān)會及上海證券交易所,發(fā)起人為天津臨港投資發(fā)展集團(tuán)有限公司,原始權(quán)益人為天津臨港港務(wù)集團(tuán)有限公司,管理人為建信基金管理有限責(zé)任公司。今年以來，REITs發(fā)行明顯提速。2026年以來，商業(yè)不動產(chǎn)REITs申報數(shù)量達(dá)到12單，涉及預(yù)計募集資金規(guī)模約417億元，涉及不動產(chǎn)項目估值約424億元。規(guī)模最大的項目募集資金規(guī)模74.7億元，最小的項目13.2億元，平均32.1億元。目前，國內(nèi)已上市的公募REITs數(shù)量達(dá)79只，發(fā)行規(guī)模合計2033.74億元，2025年以來共20只公募REITs完成發(fā)行，2026年1月和2月暫未新發(fā)行，另有34只產(chǎn)品待上市(23只首發(fā)、11只擴(kuò)募)。隨著公募REITs政策環(huán)境逐漸完善、市場規(guī)模逐漸擴(kuò)大，多家房地產(chǎn)企業(yè)也加速試水REITs。
◆核心觀點
2026年1月，中國REITs市場呈現(xiàn)顯著的分化格局，中證REITs全收益指數(shù)下跌1.58%，但各板塊漲跌幅極差卻較大。主要受到以下幾個因素影響:一是利率環(huán)境呈現(xiàn)“粘性”特征，LPR連續(xù)9個月持平，市場對降息預(yù)期收斂,利率下行不再普惠所有板塊,而是加劇了高杠桿資產(chǎn)與成長型資產(chǎn)的分化;二是雖然春節(jié)消費(fèi)總量實現(xiàn)增長，但由于消費(fèi)結(jié)構(gòu)以服務(wù)、食品、禮品為主，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等以商品消費(fèi)為核心的業(yè)態(tài)實際受益有限，反而因節(jié)前促銷透支和節(jié)后需求回落而承壓;三是政策環(huán)境進(jìn)入擴(kuò)容與提質(zhì)并行階段，商業(yè)不動產(chǎn)REITs快速推進(jìn)分流存量資金，同時監(jiān)管審核標(biāo)準(zhǔn)趨嚴(yán)，資產(chǎn)質(zhì)量分化加劇。從2月份的表現(xiàn)來看，REITs市場估值邏輯正向分派率與成長性的綜合評估轉(zhuǎn)變。機(jī)構(gòu)投資者主導(dǎo)的市場結(jié)構(gòu),在低換手率環(huán)境中進(jìn)一步放大了板塊間的表現(xiàn)分化。整體而言,2月的市場表現(xiàn)印證了我們此前的觀點，市場從板塊輪動向精選個股的轉(zhuǎn)型仍在持續(xù)。
投資策略上，我們認(rèn)為篩選思路上適合采取穩(wěn)中有進(jìn)的原則，即選取REITs基金以穩(wěn)定現(xiàn)金流為優(yōu)先，在穩(wěn)定的現(xiàn)金流之外，綜合考量基本面預(yù)期變化，可選取價格彈性較大的板塊，以期在分紅之外，博取市場上漲收益。綜合考慮REITs的資產(chǎn)特性，應(yīng)秉持長期配置、獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的邏輯。
站在當(dāng)前時點，我們認(rèn)為可優(yōu)先考慮對以下類型REITs予以關(guān)注:
1.交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs在春節(jié)出行高峰與節(jié)后貨運(yùn)恢復(fù)的交替支撐下，現(xiàn)金流波動相對可控。交通基礎(chǔ)設(shè)施具有一定的壟斷性和剛需屬性，具備較強(qiáng)的穩(wěn)定性。在區(qū)域經(jīng)濟(jì)增速分化的背景下，該板塊已呈現(xiàn)顯著結(jié)構(gòu)性差異，部分路產(chǎn)因所在地產(chǎn)業(yè)升級不及預(yù)期，車流量增速放緩，導(dǎo)致板塊整體表現(xiàn)平淡。展望后續(xù)，在“十五五”規(guī)劃將區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展列為重點、政策首次將智能交通納入REITs清單的背景下，核心城市群的戰(zhàn)略資產(chǎn)配置價值凸顯，已部署智慧化系統(tǒng)的路產(chǎn)有望通過技術(shù)溢價提升估值,具備區(qū)域壟斷地位且運(yùn)營效率領(lǐng)先的項目將重新驗證其防御價值。
2.倉儲物流REITs受春節(jié)快遞業(yè)務(wù)量劇烈波動及節(jié)后恢復(fù)偏慢影響，同時供給過剩擔(dān)憂仍在。但板塊內(nèi)部分化，
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