>> 方正證券-2026W11房地產(chǎn)行業(yè)周報：二手房小陽春逐漸顯現(xiàn)，部分城市新房成交季節(jié)性好轉(zhuǎn)-260318
| 上傳日期： |
2026/3/18 |
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| 750KB |
| 格式： |
pdf 共9頁 |
來源： |
方正證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
王嵩,陳立 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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中央層面聚焦土地資源優(yōu)化配置筑牢市場根基，地方層面精準(zhǔn)靶向人才與民生需求強化政策支持，推動行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。國家層面嚴(yán)控新增建設(shè)用地，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，優(yōu)先保障重大基建、民生及新產(chǎn)業(yè)，強化“增存掛鉤”機制，同時明確城中村改造零星土地僅限用于保障房與民生配套，推動城市更新與去庫存；地方上，東莞放寬人才購房政策，大專及以上人才購買安居房可享8折優(yōu)惠并實行常態(tài)化銷售，南京則升級人才租賃補貼，將高級工及全日制大專畢業(yè)生納入補貼范圍，實行梯度補貼并延續(xù)政策至2028年底，多措并舉助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行與高質(zhì)量發(fā)展。
市場呈現(xiàn)A股震蕩微漲、港股及房地產(chǎn)相關(guān)板塊承壓的分化態(tài)勢，行業(yè)輪動特征顯著，整體受市場流動性與板塊景氣度差異影響。A股市場相對穩(wěn)健，滬深300指數(shù)期間上漲0.19%，維持震蕩上行格局；而房地產(chǎn)相關(guān)板塊表現(xiàn)分化，A股申萬房地產(chǎn)指數(shù)小幅下跌0.53%，跑輸大盤；H股相關(guān)板塊承壓更明顯，中華內(nèi)房股指數(shù)下跌2.00%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)下跌2.08%，均大幅跑輸下跌1.13%的恒生指數(shù)。行業(yè)板塊方面，申萬一級行業(yè)呈現(xiàn)“周期領(lǐng)漲、成長與地產(chǎn)鏈承壓”的格局。漲幅靠前的板塊集中在周期類領(lǐng)域，煤炭板塊以5.03%的漲幅領(lǐng)漲，電力設(shè)備、建筑裝飾等板塊也表現(xiàn)突出，或受益于大宗商品價格波動及基建需求預(yù)期提振；而跌幅居前的板塊包括國防軍工、石油石化、綜合，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的建筑材料板塊也下跌1.286%，顯示出板塊間景氣度差異較大。估值水平方面，截至3月13日，申萬房地產(chǎn)指數(shù)市盈率為62.14倍，滬深300指數(shù)市盈率為14.78倍，恒生指數(shù)市盈率為12.38倍。
重點14城新房市場延續(xù)節(jié)后復(fù)蘇態(tài)勢，整體呈現(xiàn)“網(wǎng)簽量環(huán)比大幅增長、同比小幅下滑、城市分化格局深化”的核心特征。26W11重點14城新房網(wǎng)簽合計13710套，較26W10的10361套環(huán)比大幅上漲32.32%，復(fù)蘇動能持續(xù)釋放，但受去年同期非春節(jié)周期基數(shù)較高及網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后的影響，整體同比下滑4.82%。一線城市復(fù)蘇勢頭強勁且內(nèi)部分化明顯，上海、北京、廣州、深圳四城合計網(wǎng)簽5192套，環(huán)比漲84.83%：上海網(wǎng)簽2359套，環(huán)比上漲65%，同比下滑8%，憑借持續(xù)的新項目入市與改善型需求集中釋放，仍是一線城市復(fù)蘇核心引擎。二線及其他重點城市復(fù)蘇呈現(xiàn)“強弱分化、有升有降”格局，10城合計網(wǎng)簽8518套，環(huán)比上漲12.79%。整體來看，26W11新房市場復(fù)蘇態(tài)勢進(jìn)一步鞏固，網(wǎng)簽量環(huán)比大幅增長體現(xiàn)市場活躍度持續(xù)提升，但城市間因基數(shù)差異、需求釋放節(jié)奏等因素導(dǎo)致同環(huán)比表現(xiàn)分化顯著。后續(xù)市場走勢將繼續(xù)取決于推盤節(jié)奏、政策落地效果及置業(yè)信心修復(fù)程度，需重點關(guān)注調(diào)整期城市的需求回補情況。
重點20城二手房市場復(fù)蘇態(tài)勢持續(xù)深化，整體呈現(xiàn)“成交規(guī)模再擴容、同比由負(fù)轉(zhuǎn)正、城市分化格局穩(wěn)固”的核心特征。26W11重點20城二手房合計成交65057套，較26W10的53337套環(huán)比大幅上漲21.97%，需求釋放力度進(jìn)一步強化，且同比實現(xiàn)13.68%的正增長，結(jié)束前期受基數(shù)拖累的下滑態(tài)勢，反映市場復(fù)蘇動能已具備實質(zhì)性支撐。一線城市復(fù)蘇勢頭強勁且韌性凸顯，上海、北京、廣州、深圳四城合計成交19213套，環(huán)比上漲23.85%，同比上漲18.55%。其他重點城市成交全面擴容，16城合計成交45844套，城市間因政策支持、供需結(jié)構(gòu)差異導(dǎo)致復(fù)蘇力度分化顯著：核心二線城市表現(xiàn)突出，合肥、南京、武漢成為同比增長標(biāo)桿。中等體量二線城市復(fù)蘇節(jié)奏平穩(wěn)，多城保持“環(huán)比穩(wěn)漲、同比微增”的穩(wěn)健態(tài)勢，市場運行趨于成熟。
土地市場相對平淡，同環(huán)比均大幅下降。2026W11，百城住宅用地成交總價為12.65億元，同比下降91.38%，環(huán)比下降81.83%。
投資建議：聚焦“運營標(biāo)桿+轉(zhuǎn)型先鋒”，持有型機會關(guān)注恒隆地產(chǎn)、新世界發(fā)展（高分紅、低波動、抗周期）；轉(zhuǎn)型機會則重點關(guān)注首程控股（機器人、終端零售轉(zhuǎn)型，估值重估空間）；房地產(chǎn)開發(fā)板塊建議關(guān)注中國金茂、濱江集團和建發(fā)國際。
風(fēng)險提示：政策落地不及預(yù)期、二手房價格跌幅超預(yù)期、房企流動性風(fēng)險發(fā)酵。
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