>> 銀河證券-龍湖集團(tuán)(00960.HK)2025年業(yè)績(jī)點(diǎn)評(píng)：收入下滑毛利率承壓，開發(fā)保持穩(wěn)健投資-260327
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2026/3/30 |
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來(lái)源： |
銀河證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
胡孝宇 |
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事件：公司發(fā)布2025年業(yè)績(jī)公告。2025年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入973.1億元，歸母凈利潤(rùn)10.2億元，核心歸母后虧損17億元。2025年中期派息每股0.07元，2025年不派發(fā)末期股息。
營(yíng)收下滑毛利率承壓。公司2025年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入973.1億元，同比下降23.66%。收入端下滑主要受到開發(fā)業(yè)務(wù)整體承壓的影響，公司開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算端量?jī)r(jià)承壓，2025年開發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入705.4億元，同比下降30%。利潤(rùn)端2025年核心歸母后虧損，主要受到如下2個(gè)因素影響。1）毛利率下滑。2025年公司整體毛利率9.70%，較2024年下滑6.32pct。2）聯(lián)合營(yíng)公司的業(yè)績(jī)?yōu)樨?fù)。受到開發(fā)業(yè)務(wù)整體影響，2025年公司應(yīng)占聯(lián)營(yíng)公司業(yè)績(jī)?yōu)樘潛p1.98億元、應(yīng)占合營(yíng)公司業(yè)績(jī)?yōu)樘潛p10.40億元，2024年同期兩項(xiàng)分別為盈利2.39億元、6.07億元。從費(fèi)用管控看，2025年公司銷售費(fèi)用率和管理費(fèi)用率分別為3.12%、3.63%，分別較2025年下降0.2pct、提高0.12pct。
開發(fā)保持穩(wěn)健投資。2025年公司銷售面積518.6萬(wàn)方，同比下降27.20%；銷售金額631.6億元，同比下降37.54%；對(duì)應(yīng)銷售均價(jià)12179元/平米，同比下降14.19%。從能級(jí)看，2025年銷售額中一二線城市占比約90%。從區(qū)域分布看，公司在西部、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、華南、華中片區(qū)合同銷售金額分別為182.4億元、171.7億元、152.1億元、68.0億元、57.4億元，占公司銷售額的28.9%、27.2%、24.1%、10.8%、9.0%，西部、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海合計(jì)占比達(dá)到80.2%，是公司銷售額貢獻(xiàn)的主要區(qū)域。截至2025年末，公司已售未結(jié)的銷售規(guī)模為991億元，對(duì)應(yīng)銷售面積806萬(wàn)方，為公司開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)提供保障。公司投資穩(wěn)健。2025年公司新增土地37.7萬(wàn)方，權(quán)益建面26.5萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)的權(quán)益比例為70.29%，新增地塊權(quán)益比例維持較高水平，其中3個(gè)地塊的權(quán)益比例為100%。2025年平均權(quán)益地價(jià)9727元/平米，對(duì)應(yīng)的地貨比為0.76，表明公司拿地質(zhì)量較高。2025年新增的7個(gè)地塊分別為重慶（2個(gè)）、成都（2個(gè)）、上海（1個(gè)）、蘇州（1個(gè)）、深圳（1個(gè)），均為高能級(jí)城市。截至2025年末，公司的土儲(chǔ)建面為2235萬(wàn)方，權(quán)益建面1732萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)的權(quán)益比例為77.49%，公司土儲(chǔ)權(quán)益比例較高。從區(qū)域分布看，截至2025年末，公司分別位于環(huán)渤海、西部、華中、長(zhǎng)三角、華南的土儲(chǔ)占比分別為41.0%、30.4%、11.3%、10.7%、6.6%，其中環(huán)渤海和西部區(qū)域的土儲(chǔ)占比達(dá)到71.4%。
商場(chǎng)投資輕重并舉。2025年公司運(yùn)營(yíng)收入141.9億元，同比增長(zhǎng)1.6%，其中商業(yè)投資、資產(chǎn)管理分別占比79.0%、21.0%。1）商業(yè)租金維持高效運(yùn)營(yíng)。2025年公司商業(yè)租金收入112.1億元，同比增長(zhǎng)4%。公司新增運(yùn)營(yíng)13座商場(chǎng)，其中5座為輕資產(chǎn)；截至2025年末，公司累計(jì)運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)99座，截至期末出租率保持97%。公司商業(yè)積極推動(dòng)存量項(xiàng)目升級(jí)改造，進(jìn)行品牌優(yōu)化，提升場(chǎng)景體驗(yàn)。2026年計(jì)劃輕重并舉的新開9座左右商場(chǎng)，分布于杭州、成都、長(zhǎng)沙等核心城市。2）資產(chǎn)業(yè)務(wù)多元布局。2025年公司資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)主要涵蓋長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)辦公、服務(wù)式公寓等6大業(yè)務(wù)，2025年實(shí)現(xiàn)收入29.8億元。長(zhǎng)租公寓“冠寓”2025年實(shí)現(xiàn)租金收入24.8億元，截至2025年末，冠寓出租率94%。公司資管業(yè)態(tài)豐富，提質(zhì)增效，是全周期全業(yè)態(tài)資產(chǎn)管理服務(wù)商。
持續(xù)完善服務(wù)鏈條。2025年公司服務(wù)業(yè)務(wù)主要包括物業(yè)、智慧營(yíng)造。1）物業(yè)服務(wù)：2025年公司實(shí)現(xiàn)收入112.3億元，截至2025年末在管面積3.6億方。2）智慧營(yíng)造：2025年實(shí)現(xiàn)收入13億元，公司主要經(jīng)營(yíng)策劃設(shè)計(jì)、建造管理、智慧裝修等代建相關(guān)領(lǐng)域，為客戶提供全業(yè)態(tài)、全周期、數(shù)字化的“一站式解決方案”。
財(cái)務(wù)有序壓降負(fù)債。嚴(yán)控負(fù)債規(guī)模：截至2025年末公司有息負(fù)債1528億元，較2024年末減少235億元。持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)：截至2025年末，公司短債占比10.3%，外債占比10%，平均合同借貸年限為12.12年。杠桿水平：截至2025年末，公司凈負(fù)債率52.2%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為54.7%。融資成本持續(xù)下降：2025年公司平均融資成本為3.51%，為歷史低點(diǎn)。在手現(xiàn)金充足：截至2025年末，公司在手現(xiàn)金292億元，剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后，現(xiàn)金短債比為1.14倍。
投資建議：公司收入下降，受到開發(fā)行業(yè)整體影響，核心權(quán)益后錄得虧損。公司開發(fā)業(yè)務(wù)聚焦核心，投資維持穩(wěn)健；資管多元態(tài)布局，商場(chǎng)投資輕重并舉，服務(wù)業(yè)務(wù)多元發(fā)展。財(cái)務(wù)穩(wěn)健，有序壓降負(fù)債?？紤]到2026年開發(fā)結(jié)算或?qū)⒊掷m(xù)承壓，我們預(yù)測(cè)公司2026-2028年歸母凈利潤(rùn)為10.05億元、10.35億元、11.40億元，對(duì)應(yīng)2026-2028年EPS為0.14元/股、0.15元/股、0.16元/股，對(duì)應(yīng)PE為48.00X、46.60X、42.31X，維持“推薦”評(píng)級(jí)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)大幅度下跌的風(fēng)險(xiǎn)、資金回流不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)償還不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。
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