>> 中銀證券-越秀地產(chǎn)(00123.HK)營(yíng)收增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)下滑，在手現(xiàn)金穩(wěn)步增加；銷(xiāo)售穩(wěn)居行業(yè)前十，26年銷(xiāo)售目標(biāo)維持千億規(guī)模-260405
| 上傳日期： |
2026/4/6 |
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pdf 共7頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
買(mǎi)入 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
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摘要：越秀地產(chǎn)公布2025年年報(bào)，2025年公司營(yíng)業(yè)收入864.6億元，同比增長(zhǎng)0.1%；歸母凈利潤(rùn)0.6億元，同比下降94.7%；核心凈利潤(rùn)2.6億元，同比下降83.5%。2025年派息每股0.166港元，派息總額占核心凈利潤(rùn)的比重為231%。
營(yíng)收規(guī)模小幅增長(zhǎng)，在結(jié)算利潤(rùn)率下滑、投資收益下滑、少數(shù)股東損益占比提升的影響下，業(yè)績(jī)同比負(fù)增長(zhǎng)。2025年公司營(yíng)業(yè)收入為864.6億元，同比增長(zhǎng)0.1%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目入賬銷(xiāo)售金額為792億元，同比下降2.0%；公司歸母凈利潤(rùn)0.6億元，同比下降94.7%，核心凈利潤(rùn)（剔除稅后投資物業(yè)公允值變動(dòng)收益和匯兌凈損益等影響后的歸母凈利潤(rùn)）2.6億元，同比下降83.5%。公司業(yè)績(jī)下滑的原因有：1）結(jié)算利潤(rùn)率下滑，2025年毛利率7.8%，同比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。2）投資收益8.0億元，同比減少18%。3）少數(shù)股東損益17.2億元，同比增長(zhǎng)305%，占凈利潤(rùn)的比重為96.9%，同比提升67.9個(gè)百分點(diǎn)。4）計(jì)提資產(chǎn)減值損失15.7億元，同比雖然減少7億元，但減值規(guī)模仍然較大，占存貨的比重為0.8%。2025年公司凈利率、歸母凈利潤(rùn)率、核心凈利潤(rùn)率分別為2.1%、0.1%、0.3%，其中凈利率同比提升0.4個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利潤(rùn)率、核心凈利潤(rùn)率同比分別下降1.1、1.5個(gè)百分點(diǎn)。受利潤(rùn)率與權(quán)益乘數(shù)下降的影響，公司ROE同比下降1.8個(gè)百分點(diǎn)至0.1%。不過(guò)，公司注重費(fèi)用管控，2025年三費(fèi)率為4.9%，同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，維持在較低水平。截至2025年末，公司預(yù)收款項(xiàng)合計(jì)為630.6億元，同比下降24.8%，預(yù)收款項(xiàng)/營(yíng)業(yè)收入的比例為0.73X，同比下降0.24X。
公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金保持增長(zhǎng)，融資渠道暢通，融資成本持續(xù)下行。1）在手資金穩(wěn)步增長(zhǎng)，截至2025年末，公司貨幣資金325億元（剔除監(jiān)控戶存款及定期存款），同比增長(zhǎng)9.4%。公司連續(xù)四年實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入，2025年凈流入139億元，同比下降35.8%。2）公司境內(nèi)外融資渠道暢通多元，債務(wù)結(jié)構(gòu)和資金成本持續(xù)優(yōu)化。2025年公司加權(quán)融資成本3.05%，同比下降44BP。2025年公司發(fā)行兩期境內(nèi)公司債券，合計(jì)29億元，發(fā)行成本在1.95%-2.5%，以及1筆28.5億元的境外點(diǎn)心債，發(fā)行成本為3.3%。2026年1月發(fā)行三年期境外點(diǎn)心債17.4億元，發(fā)行成本3.4%。截至2025年末，公司有息負(fù)債1048億元，同比增長(zhǎng)0.9%，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比25.9%，同比雖然提升3.5個(gè)百分點(diǎn)，但始終維持低位；年末公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率65.5%，同比下降2.6個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率68.3%，同比下降2.9個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為1.20X，同比下降0.08X，三道紅線持續(xù)保持綠檔。
銷(xiāo)售規(guī)模穩(wěn)居TOP10房企行列，2025年銷(xiāo)售目標(biāo)完成度有所提升；銷(xiāo)售均價(jià)大幅增長(zhǎng)。2025年公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1062億元，同比下降7.3%，銷(xiāo)售排名第9名，較2024年下降了1名，但仍穩(wěn)居TOP10房企行列，完成了全年銷(xiāo)售目標(biāo)（1205億元）的88%，銷(xiāo)售目標(biāo)完成度較2024年提升了10個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售面積295萬(wàn)平，同比下降24.7%；銷(xiāo)售均價(jià)35973元/平，同比增長(zhǎng)23.2%。從銷(xiāo)售金額來(lái)看，核心六城（四個(gè)一線城市+杭州、成都）實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額909億元，占比86%。根據(jù)克而瑞，2026年1-3月銷(xiāo)售金額172億元，同比下降44.2%，銷(xiāo)售排名再度提升至第8名，銷(xiāo)售面積60萬(wàn)平，同比下降28.6%，銷(xiāo)售均價(jià)28763元/平，同比下降21.9%。根據(jù)公司公開(kāi)業(yè)績(jī)會(huì)，2026年銷(xiāo)售目標(biāo)為保持千億規(guī)模，較2025年實(shí)際銷(xiāo)售規(guī)模下降6%。
拿地聚焦核心六城，占比達(dá)96%，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。2025年公司新增25幅土地，共新增土地儲(chǔ)備278萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)2.6%，權(quán)益拿地金額244億元，拿地強(qiáng)度（權(quán)益拿地金額/權(quán)益銷(xiāo)售金額）為38%，平均溢價(jià)率為9.3%。新增土儲(chǔ)主要位于一線和重點(diǎn)二線城市，按權(quán)益投資金額來(lái)劃分，廣州占比31%、北京占比22%、上海占比16%、深圳占比7%、杭州占比15%、成都占比5%，以上六個(gè)核心城市占比96%。根據(jù)公司公告，2026年1-2月公司在上海浦東新區(qū)高行板塊拿地1宗，建面10.9萬(wàn)平，權(quán)益拿地金額24.3億元，樓面均價(jià)2.35萬(wàn)元/平，拿地強(qiáng)度36%。截至2025年末，公司總土地儲(chǔ)備（在建+未開(kāi)發(fā)面積）1855萬(wàn)平，同比下降5.9%，區(qū)域布局高度聚焦，一線城市占比49%，二線城市占比45%；未售貨值3328億元，大灣區(qū)占比50%，華東地區(qū)占比19%，中西部地區(qū)占比15%，北方地區(qū)占比16%。根據(jù)公司公開(kāi)業(yè)績(jī)會(huì)，2026年公司計(jì)劃?rùn)?quán)益投資金額為300億元，較2025年實(shí)際投資增長(zhǎng)23%。2026年初公司可售資源2213億元，已售未結(jié)資源1320億元。
公司“商住并舉”戰(zhàn)略持續(xù)優(yōu)化，“第二曲線”業(yè)務(wù)向優(yōu)發(fā)展。2025年公司直接持有的商業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)租賃收入5.06億元，同比下降24.3%，主要是由于廣州ICC項(xiàng)目已于2024年下半年處置所致。2025年公司持有40.6%股權(quán)的越秀房產(chǎn)基金實(shí)現(xiàn)收入18.6億元，同比下降8.6%。2025年公司持股67.8%的越秀服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收39.0億元，同比增長(zhǎng)0.9%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)2.7億元，同比下降22.5%，管理規(guī)模穩(wěn)步提升，在管面積7347萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)6.0%。2025年越建科（代建業(yè)務(wù)）營(yíng)收2.2億元，在管面積增長(zhǎng)23%至92萬(wàn)平。
投資建議與盈利預(yù)測(cè)：
憑借國(guó)資背景加持以及自身的穩(wěn)
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