>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第15周周報(bào)(2026年4月4日-2026年4月10日)：新房、二手房成交同比增速均由正轉(zhuǎn)負(fù)；上海首筆國(guó)企收購(gòu)存量房轉(zhuǎn)保租房貸款落地-260413
| 上傳日期： |
2026/4/13 |
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| 1961KB |
| 格式： |
pdf 共27頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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新房成交面積同環(huán)比均由正轉(zhuǎn)負(fù)；二手房成交面積環(huán)比降幅擴(kuò)大，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)；新房庫(kù)存面積環(huán)比上漲，同比下降；去化周期同環(huán)比均上漲。
核心觀點(diǎn)
新房成交面積同環(huán)比均由正轉(zhuǎn)負(fù)。第15周47城新房成交面積207.0萬(wàn)平，環(huán)比下降53.3%，同比下降16.2%，同比增速較上周下降51.5個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-63.3%、-49.2%、-50.7%，同比增速分別為0.4%、-15.8%、-23.3%，一線城市同比增幅較上周收窄74.6個(gè)百分點(diǎn)，二、三四線城市同比增速下降44.5、45.8個(gè)百分點(diǎn)。
二手房成交面積環(huán)比降幅擴(kuò)大，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)。第15周23城二手房成交面積226.7萬(wàn)平，環(huán)比下降20.0%，同比下降11.1%，同比增速較上周下降35.1個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為-32.3%、-12.3%、-10.2%，同比增速分別為-9.5%、-13.8%、-6.6%，一、二、三四線城市同比增速分別下降30.4、38.9、35.9個(gè)百分點(diǎn)。
新房庫(kù)存面積環(huán)比上漲、同比下降；去化周期同環(huán)比均上漲。截至第15周末，13城新房庫(kù)存面積7639.8萬(wàn)平，環(huán)比增速為8.4%，同比增速為-1.3%；去化周期21.7個(gè)月，環(huán)比上升1.7個(gè)月，同比上升2.1個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫(kù)存面積去化周期分別為18.1、20.1、55.2個(gè)月，一線城市環(huán)比下降0.1個(gè)月，二、三四線城市環(huán)比分別上升0.3、21.0個(gè)月，一、三四線城市同比分別下降1.1、1.2個(gè)月，二線城市同比上升6.0個(gè)月。
土地市場(chǎng)成交量環(huán)比量漲價(jià)跌，同比量?jī)r(jià)齊跌；溢價(jià)率同環(huán)比均上漲。第14周百城全類型成交土地規(guī)劃建面為1105.6萬(wàn)平，環(huán)比上升0.4%，同比下降32.4%；成交總價(jià)為185.4億元，環(huán)比下降22.6%，同比下降48.4%；樓面均價(jià)1677.1元/平，環(huán)比下降23.0%，同比下降23.6%；土地溢價(jià)率為9.3%，環(huán)比上升6.8個(gè)百分點(diǎn)，同比上升6.6個(gè)百分點(diǎn)。
房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行量環(huán)比上漲，同比下降。第15周房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為123.5億元，環(huán)比上升278.8%，同比下降41.8%?？們斶€量為119.7億元，環(huán)比下降17.7%，同比上升4.5%；凈融資額為3.8億元。
板塊相對(duì)收益有所上升。第15周房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為4.0%，較上周上升9.4pct，相對(duì)收益（相對(duì)滬深300）為-0.4%，較上周上升3.6pct。房地產(chǎn)板塊PE為29.37X，較上周上漲0.16X。
政策
工商銀行上海市分行為上海奉賢發(fā)展(集團(tuán))發(fā)放上海市首單國(guó)企收購(gòu)存量商品房轉(zhuǎn)保租房購(gòu)置貸款逾億6元。上海今年以來(lái)相關(guān)工作不斷推進(jìn)。2月2日上海三區(qū)（浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)）試點(diǎn)啟動(dòng)二手房收購(gòu)用于保租房，目前正處于房屋登記階段，根據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，相關(guān)涉及房源已超過(guò)三百多套。3月31日，上海市“住房收購(gòu)置換”模式首個(gè)案例在靜安區(qū)完成簽約。這都標(biāo)志著上海在市場(chǎng)化盤活存量住房、高效籌措保障性租賃住房領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破性進(jìn)展。
投資建議
我們認(rèn)為，從2026年全年時(shí)間線上來(lái)看，地產(chǎn)板塊出現(xiàn)階段性收益的機(jī)會(huì)較多，建議持續(xù)關(guān)注。首先，情緒面上，對(duì)于地產(chǎn)筑底的預(yù)期開(kāi)始提升；市場(chǎng)成交面上，核心城市剛需剛改在逐步釋放；政策面上，可以重點(diǎn)關(guān)注4月的政治局會(huì)議相關(guān)表述以及5月各部委是否進(jìn)一步表態(tài)。另外，四季度左右可能會(huì)出現(xiàn)“基本面拐點(diǎn)”，或體現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格的降幅收窄。從投資角度來(lái)說(shuō),多數(shù)房企在2025年計(jì)提減值相對(duì)較多,2026年可能筑底,因此2027年的板塊利潤(rùn)率和業(yè)績(jī)可能會(huì)回升,從而帶來(lái)今年4季度市場(chǎng)對(duì)27E估值的改觀。除此之外，部分持有性商業(yè)地產(chǎn)公司已經(jīng)提前布局新業(yè)態(tài)、新模式、新場(chǎng)景，更能把握新消費(fèi)時(shí)代下的機(jī)遇。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注三條主線：1）基本面穩(wěn)定、在一二線核心城市的銷售和土儲(chǔ)占比高、在重點(diǎn)城市的市占率較高的房企：華潤(rùn)置地、濱江集團(tuán)、招商蛇口、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、中國(guó)金茂。2）連續(xù)在銷售和拿地上都有顯著突破的“小而美”房企：保利置業(yè)集團(tuán)。3）積極探索新消費(fèi)時(shí)代下的新場(chǎng)景建設(shè)和運(yùn)營(yíng)模式的商業(yè)地產(chǎn)公司：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、太古地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、大悅城、百聯(lián)股份。
風(fēng)險(xiǎn)提示：
政策出臺(tái)不及預(yù)期；銷售與房?jī)r(jià)持續(xù)下行；市場(chǎng)信心修復(fù)不及預(yù)期。
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