>> 申萬宏源-2026年公募REITs市場6月報：成交趨于活躍，REITs階段性底部漸明-260705
| 上傳日期： |
2026/7/6 |
大小： |
3129KB |
| 格式： |
pdf 共36頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
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作者： |
彭文玉,朱敏,任奕璇 |
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此報告為加密報告 |
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多重資金面利好共振疊加五周年，6月底REITs迎來反彈。26年6月1日-7月3日，中證REITs全收益指數(shù)下跌0.8%，表現(xiàn)介于滬深300、中證紅利，但上下半月走勢不同，上半月受首發(fā)及解禁流動性沖擊等擔(dān)憂影響，公募REITs市場大幅回調(diào)；下半月隨著解禁潮影響消退、新券詢價暫緩或發(fā)行節(jié)奏放慢、指數(shù)基金陸續(xù)啟動發(fā)售，多重資金面利好推動REITs止跌反彈。板塊上，全月僅公用事業(yè)/保租房/交通上漲，其余資產(chǎn)普跌，但消費/倉儲板塊在6月末至7月初反彈力度最大。個券中，山東高速、招商高速、上海地產(chǎn)租賃住房領(lǐng)漲，而中關(guān)村/合肥高新/重慶兩江等多只產(chǎn)園個券跌幅超10%，其中部分發(fā)行人已發(fā)布增持公告，后續(xù)超跌回補(bǔ)機(jī)會值得關(guān)注。6月底至7月初，市場交投活躍度提升，6月25日~7月3日平均換手率0.43%（6月1日~6月24日為0.35%）。6月REITs大宗交易約15億元，連續(xù)三個月大宗縮量，折價幅度持續(xù)擴(kuò)大。
消費/產(chǎn)園/交通板塊派息率已在上市以來90%+分位，產(chǎn)權(quán)類整體較國債息差在3%+高位運行。截止7月3日，產(chǎn)權(quán)類REITs平均5.28%（歷史77%分位）、經(jīng)營權(quán)類8.77%（歷史80%分位），其中消費/產(chǎn)業(yè)園/交通板塊平均派息率為4.22%/5.70%/9.92%，皆達(dá)到上市以來的90%+分位。產(chǎn)權(quán)類REITs較十年期國債YTM息差3.54%（歷史95%分位），與中證紅利股息差-0.03%（歷史65%分位）。估值上，產(chǎn)權(quán)類P/NAV均值為1.12x（處于49%分位）、經(jīng)營權(quán)類P/FFO均值為13.48x（處于56%分位），兩者IRR分別為5.0%、5.5%。
4只中證REITs全收益指數(shù)基金啟動發(fā)售（南方已提前結(jié)束），均為開放式、可靈活申贖，管理團(tuán)隊具備豐富的FOF或量化投資經(jīng)驗。策略層面，四只產(chǎn)品均采用完全復(fù)制法跟蹤指數(shù)，要求≥90%凈資產(chǎn)投向指數(shù)成份券或備選券，設(shè)置日均跟蹤偏離度及年化跟蹤誤差，業(yè)績基準(zhǔn)統(tǒng)一為“95% REITs指數(shù)收益率+5%短期利率”。后續(xù)在指數(shù)定期調(diào)樣階段可擇優(yōu)布局可能新納入成分的個券、規(guī)避因被剔除而可能面臨流動性沖擊的個券。面對擴(kuò)募、流動性不足等情形，南方采取主動精選非標(biāo)個券的優(yōu)化方式，其余三家則采用成份券替代等指數(shù)技術(shù)調(diào)整組合。建議關(guān)注：1）估值處低位，受益于指數(shù)基金擴(kuò)容帶來的被動資金流入，如華潤商業(yè)REIT、國家電投新能源REIT等；2）基本面穩(wěn)健或有進(jìn)一步改善預(yù)期的標(biāo)的，如中國電建REIT、潤澤IDC-REIT、上海地產(chǎn)租賃住房REIT、東久新經(jīng)濟(jì)REIT等。
第二批4只商業(yè)項目詢價完成，網(wǎng)下機(jī)構(gòu)減至不足20家，網(wǎng)下中簽率攀升至40%~100%。6月，第二批4只商業(yè)不動產(chǎn)、1只基礎(chǔ)設(shè)施項目完成發(fā)行，兩大類資產(chǎn)網(wǎng)下參與度分化加劇。4單商業(yè)項目網(wǎng)下參與機(jī)構(gòu)均不足20家，除了險資仍無法參與外，銀行理財子、期貨公司也退出本批商業(yè)項目申購，使得網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)皆不足3倍，創(chuàng)下最近2年新低。陸家嘴/保利/北京國資/錦江網(wǎng)下產(chǎn)品入圍率均為100%，中簽率攀升至79%/100%/73%/43%。4只商業(yè)項目定價上存在分化，保利定于詢價區(qū)間下限，錦江與北京國資定為上限，陸家嘴取80%分位。同期三峽新能源REIT網(wǎng)下中簽率1.63%，較年內(nèi)其他基礎(chǔ)設(shè)施項目較高，但定價未明顯讓利，取80%分位并定于機(jī)構(gòu)“二孰低”報價，入圍率僅53%。6月，首批商業(yè)項目上市，上市后第4日的收盤價看，僅砂之船較發(fā)行價上漲，其余皆破發(fā)，若等額申購，整體則有小幅虧損。26H1，1000萬元、3000萬元、1億元網(wǎng)下現(xiàn)金申購收益分別為2.01/6.03/20.12萬元，1億元以下現(xiàn)金累計網(wǎng)下申購收益率為0.2012%。
安石注冊通過、凱德商業(yè)詢價暫緩。截止7月3日，基礎(chǔ)設(shè)施REITs在審項目18單，山東鐵投路橋/中國建筑保租房/西安高科產(chǎn)園REIT已回復(fù)，招蛇產(chǎn)園申報二次擴(kuò)募。商業(yè)不動產(chǎn)在審項目12單、安石/凱德商業(yè)REIT注冊通過，但凱德商業(yè)REIT發(fā)布詢價安排后，已延期；崇邦/華住酒店REIT已回復(fù)，新增1單海珠城發(fā)REIT。招投標(biāo)方面，農(nóng)銀匯理基金中標(biāo)石家莊水務(wù)投資集團(tuán)有限責(zé)任公司基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目。
多家原始權(quán)益人計劃增持，深圳安居修改擴(kuò)募資產(chǎn)。6月下半月至7月初，多只REITs原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方計劃增持，包括華夏合肥高新/中信建投首農(nóng)商業(yè)/匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)/中金唯品會商業(yè)REIT。另外，深圳安居REIT調(diào)整擴(kuò)募方案。部分項目披露26Q2經(jīng)營情況，京能兩光伏項目26Q2經(jīng)營表現(xiàn)差異大，張江產(chǎn)園出租率企穩(wěn)而單價下行，上海地產(chǎn)商業(yè)REIT兩個寫字樓較25年末量價都較為穩(wěn)健。
風(fēng)險提示：需警惕REITs發(fā)行審核節(jié)奏變化、發(fā)行制度調(diào)整、投資者參與度波動、申報項目質(zhì)量/數(shù)量變化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)向調(diào)整等。
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