>> 海通證券-歐亞集團(600697)擬租賃歐亞商都內6989平米物業(yè)，消除權屬分散風險-120113
| 上傳日期： |
2012/1/13 |
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| 格式： |
pdf |
來源： |
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| 評級： |
買入 |
作者： |
潘鶴 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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歐亞集團今日（2012年1月13日）公告分公司長春歐亞集團股份有限公司擬租賃歐亞商都三期6989平米商業(yè)服務用房，租賃期限1年，月租金87.40萬元。此交易為關聯(lián)交易。
簡評和投資建議。
歐亞商都自1993年11月開業(yè)，經過三次擴建，至今已經營18年，建筑面積約15萬平米，是公司的主力百貨門店。根據(jù)我們測算，該店2010年收入同比增長20.57%至21.86億元，占比總收入41.81%；11上半年收入為13.66億元，占比總收入42.15%。
公司此次擬租賃物業(yè)位于長春市朝陽區(qū)工農大路1128號，屬公司81名員工共有（包括部分董事、監(jiān)事、高級管理人員）產權，總建筑面積6988.66平米，包括地下-2層3599.16平米，地下-1層3126.44平米，地上1層263.06平米（經過我們的實地考察，這些面積目前主要用于停車庫、暖庫、超市等）。
從租賃價格看，地下-2層為30元/平米/月，地下-1層和地上1層為226元/平米/月，合計月租金87.40萬元，與市場公允價格相比，較為合理?？紤]到歐亞商都門店為大體量自有物業(yè)，我們預計此次租賃費用增量較小，且門店收入規(guī)模的擴張及協(xié)同效應的作用有望抵消租金的增加，從而帶動門店內生效益的進一步提升。而從租賃期限看，協(xié)議有效期為1年（2012/1/1-2012/12/31），我們預計由于這幾塊面積為目前歐亞商都的一部分，因此租賃期滿后公司續(xù)租的可能性較大。
我們認為，此次交易從產權層面消除了權屬分散可能引致的運營風險，有利于公司統(tǒng)籌管理歐亞商都，保障門店經營的穩(wěn)定性；從經營層面有利于進一步擴大經營規(guī)模，鞏固并提升門店及公司整體較強的市場競爭力。
歐亞商都的后續(xù)外延擴張情況。依據(jù)歷次公告（20110126、20110825），公司擬合并多處資產用于建設歐亞城市商業(yè)綜合體前期、一期項目（原歐亞商都四期），包括（1）2010年，公司以3910萬元競得長春市國土資源局出讓的7859平米土地使用權；（2）2010年，公司以5236.84萬元購買總建筑面積3757.60平米的房產，2957.52平米在建工程及2297平米國有土地使用權；（3）2011年，公司以7430萬元竟得長春市國土資源局出讓的3015平米土地使用權。該項目總建筑面積20萬平米，總投資4億元，目前已開工，建成后將與歐亞商都貫通為一體，預計其將于2013年末全部竣工并投入使用。我們預計，隨著該項目的完工開業(yè)，公司將憑借歐亞商都（共三期）和城市綜合體兩家大體量門店進一步增強在紅旗商圈的競爭地位，規(guī)模效應有望再次實現(xiàn)較大幅度提升。
維持對公司的判斷。結合歐亞集團過去幾年門店拓展歷史、外延擴張門店的店齡和經營情況分析，我們認為公司未來具有利潤釋放的能力；而從激勵機制改善（獎勵基金方案的提出）來看，公司的業(yè)績釋放也有望在未來年度逐漸展開。
維持對公司2011-13年攤薄每股收益1.042元、1.378元和1.868元的預測；公司目前23.11元，對應2011-13年PE分別為22.2、16.8和12.4倍，維持六個月目標價34.45元以上（對應2012年25倍以上的PE）和"買入"的投資評級。
公司目前總市值37 億左右，預計 12 年銷售收入能夠接近90 億，對應PS為0.4 倍。再加上公司擁有的超過60 萬平米的主要用于百貨經營的核心商圈自有物業(yè)（已扣除少數(shù)權益），以及若干低成本儲備項目等，從企業(yè)價值的角度中長期投資價值顯著。
風險與不確定性：東北地區(qū)經濟波動風險；公司外延擴張（尤其是外地擴張項目）的培育期問題。
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