>> 海通證券-天津松江(600225)上市公司年報點評：上年增收不增利,今年更重視均衡發(fā)展-130418
| 上傳日期： |
2013/4/18 |
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pdf |
來源： |
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| 評級： |
增持 |
作者： |
涂力磊，謝鹽 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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事件：
公司公布2012年年報。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入26.93億元，同比增長31.81%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤8554萬元，同比下滑64.19%；公司實現(xiàn)基本每股收益0.14元。
投資建議：
借助大股東干線建設(shè)和一級開發(fā)實力（有助于公司低成本獲得二級開發(fā)項目），公司房地產(chǎn)已形成沿干線區(qū)域開發(fā)中高端大盤模式。除保持天津環(huán)郊競爭優(yōu)勢外，公司還通過大股東優(yōu)勢拓展外地項目。未來公司將重視區(qū)域和產(chǎn)品類型的均衡發(fā)展。目前公司項目儲備權(quán)益建面353萬平，可滿足未來三年開發(fā)。上年公司大量低毛利率房產(chǎn)結(jié)算使得公司增收不增利，今年公司計劃銷售17億元增長13%，我們預(yù)計2013、2014年公司EPS分別為0.17元和0.20元，對應(yīng)RNAV是6.44元。截至4月17日，公司收盤于4.13元，對應(yīng)2013、2014年P(guān)E分別為23.92倍和20.51倍。我們以RNAV的70％，即4.51元為公司6個月目標價，維持“增持”評級。
主要分析：
1．2012年大量低毛利率房產(chǎn)結(jié)算使得公司增收不增利：2012年，公司低毛利率的曹園南限價房和松江城一期大量結(jié)算（本期公司項目結(jié)算毛利率下滑了10個百分點，至25.75%），使得公司實現(xiàn)營收26.93億元，同比增長31.81%。但是，由于限價房毛利率低，這使得報告期內(nèi)公司實現(xiàn)凈利潤8554萬元，同比下滑64.19%。
2．2012 年公司基本完成新開工計劃，銷售情況受制于調(diào)控：2012 年初公司計劃新開工建面34 萬平，至年中也沒有改變計劃；全年公司實際完成新開工建面33 萬平，基本完成全年計劃。去年年中公司將年初制定的22 萬平銷售計劃適度調(diào)低為20 萬平，簽約銷售額22 億元；全年實際完成簽約銷售面積17 萬平，簽約銷售額15 億元。這主要是2012 年國家限購、限貸政策對公司銷售造成影響，且當年新開盤項目較少所致。
3．2013 年公司將重視區(qū)域和產(chǎn)品類型的均衡發(fā)展，簽約銷售額預(yù)計增長13%。2013 年，公司將優(yōu)化項目布局，加大天津市內(nèi)六區(qū)和濱海新區(qū)的投資力度，縮小天津環(huán)城四區(qū)、郊縣和外阜三四線城市的投資規(guī)模；同時，公司將重視城市型和郊區(qū)型項目、住宅類與非住宅類項目（包括商場、寫字樓、商鋪、服務(wù)類設(shè)施等）的平衡。2013 年，公司計劃開工面積55 萬平，竣工面積30 萬平，銷售面積19 萬平，銷售額17 億元（同比增長13.33%）。公司2013 年計劃投資約34億元，將繼續(xù)加大對天津武臺松江城、武清運河城曹園南、東麗湖東湖小鎮(zhèn)、內(nèi)蒙古松江城等在建項目投資；并將根據(jù)2013 年市場情況對梅江南居住區(qū)、張貴莊商業(yè)、南開區(qū)美湖里、武清運河城柴官等項目進行投資。公司力爭銷售額有所增長為公司未來業(yè)績打下一定基礎(chǔ)。
4．2012年以來公司增加土地儲備2個，拿地較為謹慎：2012年5月，公司競拍獲得武清區(qū)新城京津塘高速公路南側(cè)的一宗土地，地塊出讓面積12.42萬平，總成交價2.24億元，容積率1.0-1.1。2013年1月，公司通過掛牌方式取得位于南開區(qū)鞍山西道與白堤路交口的一宗商業(yè)金融用地，地塊出讓面積9243.8平米，總成交價7.82億元，容積率不大于11.5。今年以來公司拿地較為謹慎。截至報告期末，公司擁有在建和擬建商品房項目27個，合計土地儲備權(quán)益建面達353萬平，現(xiàn)有儲備項目可以滿足公司未來三年開發(fā)。
5．2012年以來公司掛牌轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)，以清理產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和加快資金回籠：2012年1月，公司以2303萬元轉(zhuǎn)讓天津招江投資有限公司77%股權(quán)；2012年10月，公司以5123萬元轉(zhuǎn)讓天津鑫匯松江投資有限公司51%的股權(quán)（這意味著公司旗下武清運河城水廠南北項目實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓）；2012年10月，公司以6991萬元轉(zhuǎn)讓松江生態(tài)建設(shè)68％的股權(quán)（這意味著公司旗下寶坻云杉鎮(zhèn)項目實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓）；2012年11月，公司以5100萬元轉(zhuǎn)讓天津?qū)氻樛ㄍ顿Y有限公司46%股權(quán)（這意味著公司旗下武清運河城運通廣場項目實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓）。公司加快股權(quán)轉(zhuǎn)讓將有利于清理公司產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，加快資金回收，提高資金使用效率。2013年1月，公司在天津南開區(qū)設(shè)立全資子公司天津松江置地有限公司，注冊資本3000萬元
6．投資建議：增收不增利但銷售計劃保持增長，更加重視均衡發(fā)展，維持“增持”評級。借助大股東干線建設(shè)和一級開發(fā)實力（有助于公司低成本獲得二級開發(fā)項目），公司房地產(chǎn)已形成沿干線區(qū)域開發(fā)中高端大盤模式。除保持天津環(huán)郊競爭優(yōu)勢外，公司還通過大股東優(yōu)勢拓展外地項目。未來公司將重視區(qū)域和產(chǎn)品類型的均衡發(fā)展。目前公司項目儲備權(quán)益建面353萬平，可滿足未來三年開發(fā)。上年公司大量低毛利率房產(chǎn)結(jié)算使得公司增收不增利，今年公司計劃銷售17億元增長13%，我們預(yù)計2013、2014年
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