事件：
公司公告以一次性支付不低于5.4億元的項目建設(shè)投資款，且經(jīng)營期內(nèi)每年度支付3,000萬元經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓費的報價，成為長沙市軌道公司五一廣場綠化用地地下空間開發(fā)工程項目的唯一合同授予候選人。公司拿下該項目用地超過6萬㎡地下空間30年的經(jīng)營權(quán)，用于開設(shè)"五一廣場地下購物中心"，項目預(yù)計2013年9月開工，2015年春節(jié)前完工并投入試運營。（慧博投研資訊）此外下屬門店友誼商場將于2013年5月19日暫停營業(yè)，以利用銷售淡季進行經(jīng)營布局的調(diào)整和物業(yè)升級改造，預(yù)計于2013年10月1日左右恢復(fù)營業(yè)。
點評：
1、拿下地鐵主干道交匯點的地下購物中心項目，彰顯公司的品牌實力及戰(zhàn)略眼光 該項目位于長沙市五一商圈的核心區(qū)域、五一廣場東北側(cè)，為長沙市地鐵l、2號線的換乘站處。用地面積約3萬㎡，總建筑面積約61760㎡。項目地下將開發(fā)三層總建筑面積約7.93萬㎡的空間，其中商業(yè)空間將超過5萬㎡，建設(shè)成本將超過5.4億元，約為6.86億元左右。
公司將在在取得長沙市政府最終確定后，與北京朝玉春瀾國際投資咨詢有限公司共同設(shè)立項目公司，投資和經(jīng)營該項目。擬設(shè)立的項目公司注冊資本為2億元，其中公司現(xiàn)金出資l.2億，占注冊資本60%，北京朝玉春瀾現(xiàn)金出資8000萬元，占注冊資本40%。
項目由投資方提供建設(shè)資金，軌道公司組織建設(shè)，建成物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸軌道公司，投資方獲得30年的經(jīng)營權(quán)。投資方可根據(jù)經(jīng)營需要變更設(shè)計方案，設(shè)計方案允許突破軌道公司招標(biāo)投資規(guī)模（具體實施方案需經(jīng)長沙市政府審批同意），規(guī)模超出部分由投資方負責(zé)。我們認為該項目的開發(fā)合作方式跟長沙友阿奧特萊斯相似，即由公司出資建設(shè)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸對方，公司獲得未來30年的經(jīng)營權(quán)。相當(dāng)于公司共用15.86億元，即6.86億+9億（3000萬/年X 30年）的成本拿下該項目，即費用大致為每年5300萬元。 項目商業(yè)總面積為5.2萬平方米，其中：地上商業(yè)街約2,000平方米，地下一、二層的購物區(qū)及地鐵旁商業(yè)區(qū)約3.1萬平方米，影院、美食、溜冰場約9,000平方米，中庭通廊等約l萬平方米(以通過長沙市政府認可的設(shè)計方案為準(zhǔn))。我們預(yù)計公司將可能參照香港的地鐵地下購物中心設(shè)計形式進行項目設(shè)計，其中商業(yè)區(qū)主力面積將實行聯(lián)營經(jīng)營模式，以國際國內(nèi)一線品牌領(lǐng)銜的名品集群定位，地上商業(yè)街及影院、美食、溜冰場等將實行轉(zhuǎn)租經(jīng)營模式。通過寬敞的共享空間設(shè)計、時尚的裝修、多業(yè)態(tài)的布局，實行集中統(tǒng)一的商業(yè)化管理，打造長沙五一廣場商業(yè)軸心、地鐵、城市廣場多概念的為廣大市民服務(wù)的新型現(xiàn)代shopping mall。 五一廣場商圈是長沙人流最旺、消費需求最大的商圈，地鐵l、2號線的換乘站建成后，五一廣場的人流量將不可估量，商機無限，屆時將與定位時尚的友阿新春天百貨一起在五一商圈形成更強大的競爭力。該項目是長沙地鐵物業(yè)中最具潛力和競爭力的項目，在激烈競爭中成功拿下該項目，也彰顯了公司在湖南省的品牌實力及戰(zhàn)略眼光，也印證了我們看好公司的優(yōu)勢之一，即在當(dāng)?shù)刭Y源豐富，拿優(yōu)質(zhì)項目能力強。項目預(yù)計2013年9月開工，2015年春節(jié)前完工并投入試運營，我們看好該項目的廣大前景。
2、友誼商城淡季裝修歇業(yè)4個月，升級改造打開未來內(nèi)生增長空間
友誼商城位于東塘商圈，于1995年開業(yè)，營業(yè)面積22000㎡，是目前公司坪效最高的門店之一，12年銷售突破12個億（含稅），同店增速32%，坪效達45000/㎡/年。由于該門店物業(yè)較老，估計裝修改造在消防及外立面升級投入較大，我們初步推算費用大致在6000萬左右，按10年攤銷，則國慶恢復(fù)營業(yè)后，每年將新增攤銷費用600萬左右，并按月進行攤銷，費用影響不明顯。
根據(jù)公司歷史的季度收入占比情況，2Q收入大致在20%左右，我們推算此次友誼商城歇業(yè)裝修給當(dāng)期經(jīng)營帶來不利影響應(yīng)該在該范圍，公司年初制定2013年度經(jīng)營目標(biāo)時已考慮了此因素，與半年度業(yè)績預(yù)告不存在差異。門店改造后的業(yè)績提升是有先例的，同樣是公司三大主力店之一的AB館在08年門店裝修升級改造后，賦予了新的生命周期，連續(xù)3年收入增速在45%。我們看好友誼商城裝修升級改造后的內(nèi)生增長空間，門店改造雖短暫影響業(yè)績，但不會對公司估值趨勢產(chǎn)生影響，并將提升長期競爭力，有利于估值提升。
維持強烈推薦－A投資評級：考慮到友誼商城的歇業(yè)裝修將短期對公司業(yè)績產(chǎn)生影響，我們略微向下修正盈利預(yù)期，預(yù)計2013-14年EPS預(yù)測分別為0.77、0.97元，凈利潤增速15%、25%。當(dāng)期股價對應(yīng)2013-14年動態(tài)估值約12、10倍，考慮到公司所處區(qū)域經(jīng)濟高速增長、門店收入處穩(wěn)定快速增長期、春天百貨改造后帶來高盈利增長的確定性、以及未來2-3年內(nèi)幾個低成本儲備項目的陸續(xù)開業(yè)帶來的業(yè)績新一輪增長，應(yīng)給予公司估值溢價。
