>> 銀河證券-蘇寧環(huán)球(000718)等公司調(diào)研動態(tài)：南京地區(qū)房貸利率優(yōu)惠縮小，部分企業(yè)著手發(fā)債和定增-130723
| 上傳日期： |
2013/7/24 |
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來源： |
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| 評級： |
謹(jǐn)慎推薦 |
作者： |
趙強(qiáng)，徐軍平，潘瑋 |
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蘇寧環(huán)球調(diào)研后的主要建議：蘇寧環(huán)球是一家資產(chǎn)型的區(qū)域性公司（高NAV，低業(yè)績）；同時，今年銷售突破百億后，未來銷售的持續(xù)增長有待于驗(yàn)證；預(yù)計(jì)2013年的業(yè)績在0.55元左右，2013年動態(tài)PE10倍出頭，NAV為10.6元/股，謹(jǐn)慎推薦。
調(diào)研當(dāng)中的主要情況如下：
2013年上半年的銷售回顧
截止到6月30日，蘇寧環(huán)球簽約額40億元，認(rèn)購額44億元。
上半年新推盤金額大約為60億元，去化率大約為70%至80%。其中，天潤城和威尼斯水城的簽約額約為26億元，去化率大概為7至8成；蕪湖和宜興項(xiàng)目去化率大概為5到6成。
下半年新推盤金額大約為70至80億元，如果去化80%的話，銷售金額約為60億元。這樣合計(jì)下來，全年完成100億的銷售額問題不大。
目前在售的主要項(xiàng)目情況：
?。?）天潤城的16街區(qū)的一期，共29棟，目前剩余3棟未售；上半年的銷售額已經(jīng)有10多億了，全年目標(biāo)20多億。3月15日第一次開盤，800套去化了665套；6月29日，推了2棟，每棟約為200套，當(dāng)日去化5成，目前基本售罄。
?。?）威尼斯水城和天潤城今年銷售目標(biāo)在50至60億元，但水城的目標(biāo)在30至40億元。威尼斯水城在售的為3街區(qū)二期（目前剩余1棟樓，約為5萬平；前4棟合計(jì)10萬平，去化80%）和11街區(qū)（明年和后年結(jié)算，25萬平，均價(jià)9500至1萬元）。13街區(qū)下半年的8月份開始銷售（10萬平商業(yè)和10萬平住宅，主要銷售住宅），2015年結(jié)算。12街區(qū)準(zhǔn)備年底開盤，約為20萬平，今明兩年各推10萬平。浦東大廈在8月或9月份推盤。
銷售均價(jià)方面：天潤城的銷售均價(jià)約為9300元/平方米，在2012年年初的價(jià)格約為7000多元/平；威尼斯水城銷售均價(jià)約為9200江北地區(qū)市場容量，銷售計(jì)劃能否實(shí)現(xiàn)？
江北地區(qū)的需求主要來自于六合地區(qū)、安徽地區(qū)、城里年齡大的置換需求和畢業(yè)不久的學(xué)生剛需。
往年，公司江北項(xiàng)目銷售30到40億元，如2008年銷售了40億元，單價(jià)約為4000多元，也就是近100萬平的銷售面積。而目前，江北的房價(jià)在9000元/平以上，公司江北今年的銷售計(jì)劃是60億元，如果從銷售套數(shù)來看，市場容量應(yīng)該不是問題。
今年計(jì)劃銷售60億元，與2012年的銷售額相比，銷售面積大約貢獻(xiàn)增長20%多，價(jià)格貢獻(xiàn)增長30%左右，因此，實(shí)現(xiàn)全年的銷售計(jì)劃問題不大。
南京預(yù)售證調(diào)控方面
南公司成長性方面
公司目前存貨面積約為190萬平，在建面積約為400萬平，其中江北的在建面積約為190萬平（天潤城80萬平，威尼斯水城110萬平）。
未銷售資源方面，天潤城大概剩余了70至100萬平，威尼斯水城有300多萬平，合計(jì)400萬平，計(jì)劃3到4年內(nèi)開發(fā)完畢。
公司的土地儲備還能支撐2年銷售的增長，2015年之后就很難增長了，所以，拿地的迫切性在明年會很強(qiáng)。
拿地意向方面
公司不認(rèn)可從二級市場拿地，想以協(xié)議方式拿地。
拿地方向還是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，長三角、珠三角和北京等地。
大股東手中的資源有：佛手湖項(xiàng)目，云南石林旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，廣州舊城改造項(xiàng)目。
與政府協(xié)議拿地方面有：政府原則上同意給公司補(bǔ)地（威尼斯水城），但最后是以提容積率還是補(bǔ)地不確定。在天潤城那邊，公司為政府在江北做了經(jīng)濟(jì)適用房，占用了土地，政府在天潤城邊上補(bǔ)了100畝的土地，按照1.5的容積率，約為10萬平。
7月17日，浦口拍出地王，樓板價(jià)8000多元/平，加上建安，房價(jià)至少要賣到1.4萬元/平才能賺錢，對岸河西的房價(jià)約為2萬多元/平，相當(dāng)于河西房價(jià)的7折。浦口的利好在于，離河西板塊近，將來政府會搬遷到河西，地鐵10號線在2014年要通車。
地王的出現(xiàn)，有利于公司價(jià)值，但不利于公司去拿地。
現(xiàn)金壓力、未付土地款和建安支出方面
未支付土地款方面，云南+宜興+無錫+蕪湖，合計(jì)有10億元左右，壓力不大。
建安支出方面，公司在建400萬平，按照3000元/平計(jì)算，需建安120億元，減掉人工，則大約需要100億元，如果分3年開發(fā)支出的話，每年建安支出30億元。
上半年，公司的回款比銷售要高，6月份由于銀行額度緊張，導(dǎo)致了單月的回款低于銷售。
項(xiàng)目調(diào)研了解到的情況：房貸利率優(yōu)惠收緊
目前房貸利率方面，南京這邊除了個別的銀行可以又85折外，其他的大多是9折和基準(zhǔn)，包括中行這樣的大行也是如此。
金地在仙林湖拿地王，樓盤價(jià)7863元/平，預(yù)計(jì)售價(jià)要在1.3至1.5萬元/平才能賺錢（點(diǎn)評：這個售價(jià)基本與周邊的價(jià)格差不多，難以有錢賺；同時，在金地拍地王的帶動下，仙林湖板塊的起拍價(jià)上漲至6100元/平）。與周邊南京高科的項(xiàng)目相比，位置要略差，目前南京高科的的項(xiàng)目中，聯(lián)排（含地下室）約為1.8至1.9萬/平，預(yù)計(jì)小高層的售價(jià)要在1.3萬元/平左右；周邊萬科的金色領(lǐng)域售價(jià)1.4萬元/平（精裝），在2012年年初的均價(jià)約為1.1萬元/平。保利的售價(jià)也在1.3萬元/平（毛坯）。整個仙林板塊在年初以來提價(jià)了10%至20%左右。
再融資方面
我們調(diào)研其他公司，得到一些關(guān)于再融資
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