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    公司 13 年上半年繼續(xù)執(zhí)行加快京外銷售周轉戰(zhàn)略，取得了1-7 月銷售同比增長四成的好成績；購地方面則實施回歸北京、聚焦發(fā)達城市戰(zhàn)略，投資態(tài)度十分積極；隨著京外銷售結算占比增加，13 年結算均價和利潤率受到擠壓，我們下調2013-14 年每股收益預期至0.76 和0.96 元，將目標價由7.80 元下調至6.72 元，相當于35%的NAV 折讓和8.8 倍13 年市盈率，將評級調低至謹慎買入。
    支撐評級的要點
    營收增長 20.98%，投資收益減少及毛利下滑拖累凈利下滑25%。公司13 年上半年實現營收39.83 億元，同比增長20.98%。歸屬于母公司凈利潤3.53 億元，同比減少1.79%，合每股收益0.16 元?？鄯呛髢衾麧?.66億元，同比減少24.89%；業(yè)績下滑主要是由于來自首城國際的投資收益下降以及毛利率下滑。
    1-7 月銷售同比增長四成，京內銷售受限價影響。1-7 月公司實現簽約金額130.89 億元，銷售面積96.8 萬平米，同比增長40.6%和38.7%。1-7 月京內銷售占總銷售額57.2%，較12 年全年該比例下降7.8 個點，京內項目璞瑅公館、璞瑅墅、國風美唐等受限價影響準備留至現房銷售。
    可售資源豐富，強化管理加快周轉是其核心任務。上半年，公司加快京外開復工，實現開復工面積711 萬方，新開工面積39 萬方，竣工面積70 萬方；已分別完成年初計劃的84.8%、23.4%和37.4%。公司擁有龐大的在建規(guī)模，8-12 月可售貨值約240 億，目前的核心任務將是強化項目運作和管理創(chuàng)新，繼續(xù)加快京外項目去化。
    上半年積極拿地，公司債排隊待再融資放開。公司上半年在拿地方面表現激進，新增權益建面86.1 萬方，權益地價78 億元，并積極通過合作方式取得了4 個京內地塊。公司負債率偏高，下半年料拿地放緩，09 年擬發(fā)行的35 億公司債計劃目前仍在有效期內，公司所擁有的大量保障房項目也有望在再融資放開中為其獲得相對優(yōu)勢。
    評級面臨的主要風險
    行業(yè)整體調控風險。
    估值
    公司今年在加快京外項目周轉方面的戰(zhàn)略執(zhí)行堅決值得贊許，周轉速度明顯提升，銷售計劃完成情況良好，但投資收益下滑和銷售結構下沉導致的利潤率下降無可避免地對公司業(yè)績產生了壓力，我們下調2013-14 年每股收益預期至0.76 和0.96 元，并將目標價由7.80 元下調至6.72 元，相當于35%的NAV 折讓和8.8 倍13 年市盈率，將評級調低至謹慎買入。