>> 海通證券-華僑城A(000069)新起點，新契機，重申＂ALLIN＂-130814
| 上傳日期： |
2013/8/14 |
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來源： |
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買入 |
作者： |
林周勇 |
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事件
華僑城股東會通過了新一屆董事提名（任克雷和董亞平已到年齡，劉平春、鄭凡、陳劍留任，新增侯松容），管理團隊平穩(wěn)交替。
點評
在繼承中不斷拓展和創(chuàng)新！新的管理團隊不僅將繼承華僑城現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)基因，在發(fā)展思路上也不乏新意，更加強調(diào)以下幾個方面：1）發(fā)展方式的創(chuàng)新和新技術(shù)的運用；2）與新興產(chǎn)業(yè)的融合；3）收購和多元合作；4）國際化視野。
我們判斷：團隊的更替不會改變?nèi)A僑城大的發(fā)展脈絡，在文化旅游相關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展可能會提速，方式和內(nèi)容會更加的豐富。公司的擴張模式也將更加的豐富，未來的布局會聚焦于：一線城市及經(jīng)濟較發(fā)達的二線城市。
我們相信，在新一屆管理團隊的帶領(lǐng)下，華僑城將繼續(xù)為社會創(chuàng)造價值；勃勃生機將會延續(xù)。重申“ALL IN”華僑城：（1）因為創(chuàng)造價值，護城河寬廣；（2）受地產(chǎn)拖累，價值嚴重低估；（3）若地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向，將優(yōu)先受益，因此短期有催化劑。
因為創(chuàng)造價值，所以護城河寬闊！我們愿意繼續(xù)強調(diào)，華僑城創(chuàng)造的是歡樂和品質(zhì)生活。她能夠把一片荒地，打造成歡樂的熱土、品質(zhì)生活的世界，這是真正創(chuàng)造價值的體現(xiàn)，也是與其他公司的根本不同之處。這樣的公司，社會太需要了！估值，從20%的溢價到折價！地產(chǎn)調(diào)控前，華僑城相對地產(chǎn)公司，一般有20-30%的溢價。由于其受調(diào)控影響最大（高端；絕對價格高，拿不到預售證是常事），估值溢價消失殆盡，甚至顯著低估，目前13PE不足10倍！與普通地產(chǎn)公司相比，華僑城文化旅游資產(chǎn)216億元（固定資產(chǎn)+無形資產(chǎn)+在建工程），我們估算年凈利潤約5億元，EBITDA 約24億元。這塊資產(chǎn)若在美國市場，至少值240億元（10倍EBITDA），占目前公司總市值的58%。也就是說，市場把真正下蛋的母雞丟了（24億現(xiàn)金流?。?！若政策轉(zhuǎn)向，公司將會受到“優(yōu)待”！因涉房，融資渠道受到極大的限制，制約了公司的發(fā)展，這也是公司估值承壓的重要因素；這與國家大力扶持文化旅游產(chǎn)業(yè)的思路格格不入，因此，再融資若放開，公司或?qū)⑹艿健皟?yōu)待”。
我們維持2013-15EPS 0.65、0.78、0.96元的預測，重申“ALL IN”。即使把地產(chǎn)和旅游業(yè)務分拆估值，公司市值至少576億元=地產(chǎn)336億（13PE 8倍）+文化旅游業(yè)務240億（參照美國，10倍EBITDA），對應每股價值7.92元。
風險提示：政策調(diào)整預期落空、經(jīng)濟硬著陸。
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