>> 華泰證券-金科股份(000656)高去化下受推盤掣肘,下半年有望爆發(fā)-130820
| 上傳日期： |
2013/8/21 |
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pdf |
來源： |
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增持 |
作者： |
曹光亮 |
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此報告為加密報告 |
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投資要點：
公司公布半年報，1-6 月實現(xiàn)營業(yè)收入76.43 億元，實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤7.9 億元，同比分別增長103.8%和22.1%，實現(xiàn)EPS0.68 元。
毛利水平下降因結(jié)構(gòu)性調(diào)整，未來有望回升。報告期內(nèi)，公司毛利率僅為29.1%，同比下降了12.3 個pc，我們判斷原因在于：（1）公司去年上半年調(diào)整庫存結(jié)構(gòu)，加快成本較高的中高端項目去化，鑒于當(dāng)時市場初始回暖以剛需盤為主，公司多采取以價換量的銷售策略，犧牲了部分利潤。（2）公司過去的中高端項目過于專注品質(zhì)，成本控制不力，致使弱市下銷售階段迫于去化回款壓力定價未能同比例提升，典型如北京金科王府項目的銷售初期。調(diào)整期后，產(chǎn)品從造“好房子”向“造好賣的房子”轉(zhuǎn)型，剛需盤比例已占比70%以上，隨著市場價格的快速回升（重慶商品住宅價格同比去年底轉(zhuǎn)正后持續(xù)攀升至7 月的7.3%），以及去年下半年在毛利水平40%左右的重慶區(qū)縣銷售提速，未來結(jié)算毛利水平有望回升至35%左右水平。
上半年銷售受推盤量掣肘，期待下半年爆發(fā)。公司上半年實現(xiàn)銷售金額約91 億元，同比增58.8%；其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)簽約銷售金額84.7 億元，同比增長59.2%，實現(xiàn)銷售面積113 萬平方米，同比增長41%。上半年新推貨量僅占全年不到30%卻完成全年銷售計劃的近40%，新推盤去化高達近80%。由于公司去年集中于年底拿地，下半年將迎來推盤高峰，即使按照下半年新推55%，存貨35%的保守去化率測算，全年銷售仍可達232 億元，同比可增42%。
財務(wù)仍然穩(wěn)健，再融資有望加大公司擴張步伐。上半年財務(wù)費用大增75%，源于去年以來高速擴張背后的信托借款大增。目前，公司貨幣資金/（短期借款+一年內(nèi)到期非流動負債）=1.67，較年初提高0.56，財務(wù)仍然穩(wěn)健。隨著剛需產(chǎn)品占比提高加快存貨周轉(zhuǎn)（“70/30”戰(zhàn)略提高至“80/20”）；合資合作力度加大（合資拿地占比30%）；再融資開閘（公司已公布43 億預(yù)案）無疑將使得公司高速擴張下的資金壓力大為減輕。公司上半年新增儲備僅完成全年計劃30%，新增建面/銷售面積=3.1，隨著下半年銷售釋放，再融資助力下有望加大擴張步伐。
盈利預(yù)測：我們預(yù)測公司2013-2015 年綜合收入分別為147.4/198.2/270.4 億元，同期EPS 分別達1.43/1.79/2.28 元，對應(yīng)PE8.2X/6.5X/5.1X。給予增持評級。
風(fēng)險提示：三四線市場高庫存致去化速度低于預(yù)期。
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