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支撐評級的要點(diǎn)
    北京國資背景房企之一，終將獲益于集團(tuán)的豐富資源。公司主打地產(chǎn)為主、投資為輔的經(jīng)營模式；大股東城建集團(tuán)擁有公司50.41%股份，擁有豐富京內(nèi)資源，包括：（1）托管的超47 萬平米未結(jié)地產(chǎn)項(xiàng)目；（2）超139 萬平米的企業(yè)自有用地；（3）超100 萬平米的商業(yè)地產(chǎn)資源。在國企改革推進(jìn)和北京鼓勵自有用地轉(zhuǎn)性的政策下，公司將持續(xù)從中獲益。
    預(yù)計(jì) 14 年銷售額將120 億元，同比增長超40%。14 年公司可售貨值將超150 億元，如公司抓緊利用銷售窗口期，預(yù)計(jì)14 年銷售可達(dá)120億元，同比增41%。城建集團(tuán)提出2020 年集團(tuán)銷售超1,000 億元的目標(biāo)，估算對未來7 年公司銷售復(fù)合增長率要求達(dá)到40%左右，這對于公司既是壓力也是動力。
    增發(fā)提高業(yè)績釋放動力，多項(xiàng)資源保證業(yè)績釋放能力。展望14 年，公司增發(fā)計(jì)劃將加強(qiáng)公司釋放業(yè)績意愿；目前公司京內(nèi)商品房未售貨值近420 億元，平均凈利率23%，凈利潤達(dá)96 億元，對應(yīng)每股收益10.8 元。此外，公司其他利潤來源豐厚：如一級開發(fā)項(xiàng)目未確認(rèn)收益、京外項(xiàng)目結(jié)算、股權(quán)投資收益等等。
    拿地重心仍在北京，多渠道保證獲得潛在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。公司后續(xù)將繼續(xù)加大拿地力度，重心仍在北京，采用一二級聯(lián)動、市場招拍掛、京外項(xiàng)目合作、以及參與集團(tuán)自有用地轉(zhuǎn)性等多種渠道；未來1-2 年內(nèi)，預(yù)計(jì)動感花園、望壇和平各莊項(xiàng)目有望新增超155 萬平米土儲，進(jìn)一步擴(kuò)張京內(nèi)優(yōu)質(zhì)資源，且能保證高于二級市場的毛利率水平。
    財(cái)務(wù)穩(wěn)健，再融資若成功將為規(guī)模擴(kuò)張補(bǔ)充資金。公司三季末凈負(fù)債率40%，財(cái)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)??；按公司京內(nèi)較為明確的拿地計(jì)劃計(jì)，資金需求超100 億元；再融資如順利完成可成為公司擴(kuò)張后盾。作為再融資開閘后盾首批送審企業(yè)，進(jìn)展預(yù)計(jì)較快。
    評級面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)
    房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控收緊幅度超預(yù)期；公司銷售受北京市場波動影響較大。
    估值
    公司京內(nèi)競爭優(yōu)勢突出，資源質(zhì)量優(yōu)異，股權(quán)投資亦保持了良好回報(bào)，但此前業(yè)績增長較為平穩(wěn)缺少驚喜，在增發(fā)計(jì)劃的推動下，公司業(yè)績釋放動力大增，我們預(yù)計(jì)2013-15 年的每股收益分別為1.46、2.35 和2.85 元，我們將目標(biāo)價(jià)定為13.67 元，相當(dāng)于9.4 倍2013 年市盈率、5.8 倍2014 年市盈率和45%的2013 年凈資產(chǎn)值折價(jià)，首次評級為買入。