>> 興業(yè)證券-華聯(lián)控股（000036）系列報告之五：華聯(lián)控股獨家聯(lián)合調研紀要-160303
| 上傳日期： |
2016/3/3 |
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作者： |
閻常銘 |
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公司在杭州地區(qū)的地產(chǎn)項目包括"UDC時代廣場"城市綜合體項目和千島湖進賢灣"半島小鎮(zhèn)"項目。
1）華聯(lián)城市全景項目：可售住宅面積13.26萬平方米。截止2016年2月29日，"華聯(lián)城市全景花園"項目已完成按揭手續(xù)或已全額繳款的銷售面積為4.10萬平方米，銷售金額21.85億元；已完成按揭手續(xù)或全額繳款、已繳定金并選房但尚未辦理完按揭、繳款手續(xù)等累計銷售、簽約面積為4.89萬平方米，累計銷售、簽約金額約26.32億，平均售價5.38萬元。
2）華聯(lián)AB區(qū)項目：南山區(qū)"華聯(lián)工業(yè)園B區(qū)"項目已獲得深圳市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境技術委員會審批通過。B區(qū)的功能定位為建設成互聯(lián)網(wǎng)、信息產(chǎn)業(yè)為主導的綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)。該項目計入容積率建筑面積21.04萬平方米。2015年6月，該城市更新單元項目已完成開發(fā)主體的資格確認，目前正在進行舊廠房清拆、設計方案深化以及辦理動工興建前的相關申報手續(xù)。南山區(qū)"華聯(lián)工業(yè)園A區(qū)"項目正在開展前期策劃工作，尚未申報立項。
3）杭州項目：公司在杭州地區(qū)的地產(chǎn)項目包括"UDC時代廣場"城市綜合體項目和千島湖進賢灣"半島小鎮(zhèn)"項目。"UDC時代廣場"城市綜合體項目毗鄰杭州市新市政大樓，由"時代大廈"、"錢塘公館"和"全景天地"三大項目組成。"錢塘公館"項目已取得預售證和外銷證，樣板房已對外開放，目前正在進行整體精裝修及進行營銷推廣。"全景天地"項目由萬豪酒店(1號樓)和全景公寓(2號樓)兩子項目組成。萬豪酒店、全景公寓項目正在進行精裝修以及全景公寓營銷推廣的各項準備工作。千島湖"半島小鎮(zhèn)"項目計容積率建筑面積11萬平方米，為低密度、現(xiàn)代風格高端住宅項目，一期工程建設已結頂，二期工程建設正在開始動工興建，目前建設進展較為順利。
近期國內房地產(chǎn)市場在降首付、調稅費、降準備金率等利好政策刺激下，一線城市房價保持了上漲趨勢，二線城市房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)回暖跡象。杭州即將舉辦的2016年G20峰會、2022年第十九屆亞運會或對杭州未來的房地產(chǎn)市場構成利好，公司將根據(jù)杭州房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，選擇適當時機推售這兩個項目。
二、問答環(huán)節(jié)
1、全景花園項目大概可以貢獻多少利潤？
董總：華聯(lián)城市全景花園項目計容積率建筑面積為19.7萬平米，其住宅建造面積、商業(yè)、辦公、公寓、保障房以及繳納的土地出讓金(12.67億)等數(shù)據(jù)，公司在該更新項目報批過程中都作了公開披露。該項目目前的預售情況公司也作了披露，投資者可根據(jù)該項目銷售面積、平均售價、土地成本以及房地產(chǎn)行業(yè)平均建造成本等估算其盈利情況。
2、可否介紹下公司的轉型歷程和大股東的股權情況？
董總：公司自上市以來，依靠自身的資本積累，主營業(yè)務發(fā)展實現(xiàn)了由原來單一化纖向紡織服裝、石化新材料以及至今的房地產(chǎn)為主業(yè)三次轉型。公司目前大股東為華聯(lián)發(fā)展集團，持有本公司31.24%股份。華聯(lián)發(fā)展集團成立于1983年8月，由國家紡織工業(yè)部及18個省、市紡織廳局等21家股東單位共同發(fā)起設立，第一大股東紡織部只有12.9%的股權，股權非常分散。從2004年起，集團一些發(fā)起人股東根據(jù)形勢變化和各自情況陸續(xù)開始出讓華聯(lián)集團股權，一些民營企業(yè)成為華聯(lián)集團股東。其中，杭州錦江集團有限公司累計收購了華聯(lián)發(fā)展集團20.89%的股權，到目前華聯(lián)集團股東共計16家，其中12家股東為國有或國有背景企業(yè)，合并持有華聯(lián)集團58.77%的股權；4家股東為民營企業(yè)，合并持有華聯(lián)集團41.23%的股權。杭州錦江集團持股比例僅為20.89%，華聯(lián)發(fā)展集團目前沒有實際控制人。
3、公司管理層變動對公司經(jīng)營有什么影響？
董總：由于公司沒有實際控制人，公司股權很分散，大股東華聯(lián)發(fā)展集團的股權也很分散，我個人不代表任何一方的利益。目前我在公司已經(jīng)任職19年，管理團隊很穩(wěn)定，我是被聯(lián)名推薦，在新的總經(jīng)理選出之前代行總經(jīng)理職務，目前總經(jīng)理配置上會綜合考量人員素質。
4、公司未來轉型思路是怎樣考慮的？
董總：一方面，公司未來在拿地方面會比較謹慎，基本不會通過簡單招拍掛方式獲取地塊，可能會考慮獲取一些有政策優(yōu)惠的舊改項目。另一方面，公司存在進行房地產(chǎn)主業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)轉型的內在需求，具有進行跨行業(yè)投資的能力，未來公司將重點關注主業(yè)的拓展及延伸，同時也會關注個別符合國家新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)方向的投資項目，在跨行業(yè)投資經(jīng)營方面尚沒有形成具體的投資計劃或投資方向。公司的轉型會考慮公司的長遠發(fā)展利益。
5、公司出售神舟長城股權的資金會考慮怎么使用？
董總：公司持有神州長城股份4314萬股(A股)。公司已公告擬減持神州長城2000萬
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