>> 中銀國(guó)際-金陵飯店(601007)調(diào)研紀(jì)要：養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)，國(guó)企改革進(jìn)程有望提速-160422
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2016/4/22 |
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集團(tuán)控制48平方公里，涉及四個(gè)產(chǎn)業(yè)：（1）休閑度假；（2）養(yǎng)生養(yǎng)老；（3）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)；（4）生態(tài)農(nóng)業(yè)。上市公司開(kāi)發(fā)1,269畝，金陵天泉湖旅游生態(tài)園，包括（1）五星級(jí)會(huì)議度假酒店區(qū)（目前89間套，未來(lái)將增至300間套）；（2）玫瑰園養(yǎng)生養(yǎng)老公寓；（3）原生態(tài)低密度住宅區(qū)。從集團(tuán)層面，打造養(yǎng)老地產(chǎn)+養(yǎng)老服務(wù)+養(yǎng)老金融全產(chǎn)業(yè)鏈；養(yǎng)老服務(wù)是與美國(guó)諾賓遜合作，成立金陵諾濱遜老年養(yǎng)怡股份有限公司，實(shí)現(xiàn)菜單式收費(fèi)；今年年底建成社區(qū)醫(yī)院，未來(lái)建?？漆t(yī)院或三甲醫(yī)院。
2.投資建議：公司天泉湖養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)，酒類貿(mào)易承壓未來(lái)有望調(diào)整蘇糖糖酒公司股權(quán)結(jié)構(gòu)。公司后續(xù)看點(diǎn)主要是江蘇省國(guó)企改革（總體方向是引入戰(zhàn)投、股權(quán)激勵(lì)、集團(tuán)層面資產(chǎn)整體上市）以及外延式擴(kuò)張（養(yǎng)生養(yǎng)老、健康醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)），預(yù)計(jì)公司2016-2018年每股收益為0.20元、0.23元、0.26元，維持買入評(píng)級(jí)。
二、公司演講
公司屬于傳統(tǒng)的酒店業(yè)，轉(zhuǎn)型升級(jí)到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。從集團(tuán)層面出發(fā)，涉足兩大產(chǎn)業(yè)：（1）旅游酒店業(yè)，（2）養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。從上市公司層面，三大業(yè)務(wù)板塊：（1）酒店投資管理、（2）酒類貿(mào)易、（3）旅游資源開(kāi)發(fā)。
1、酒店投資管理
目前上市公司全資的酒店一共3個(gè)：（1）老金陵飯店，約5萬(wàn)平方米，近600間客房。（2）新金陵飯店（亞太商務(wù)樓），約385間客房，超五星級(jí)；兩個(gè)金陵飯店加總近1,000間客房，構(gòu)成江蘇省最大規(guī)模的五星級(jí)酒店綜合體。（3）盱眙天泉湖的金陵山莊，五星級(jí)會(huì)議度假型，目前客房89間套，未來(lái)增加到300間套。
酒店管理方面，在全國(guó)19個(gè)省市自治區(qū)，共128家酒店，其中116家是五星級(jí)，12家是四星級(jí)，五星級(jí)管理規(guī)模位居全國(guó)第一，位居全球酒店五十強(qiáng)的37位。從管理總數(shù)上，五星級(jí)為主，錦江和首旅有大的并購(gòu)動(dòng)作，錦江第一、首旅第二。金陵依托市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，通過(guò)全權(quán)委托管理形式，輕資產(chǎn)擴(kuò)張。固定管理費(fèi)，占營(yíng)收2-3%；獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)，占經(jīng)營(yíng)毛利（GOP）的5-15%，一家酒店約100萬(wàn)左右，根據(jù)不同規(guī)模、不同城市。
2、酒類貿(mào)易
04 年收購(gòu)江蘇蘇糖糖酒公司，糖酒公司基本是每個(gè)省酒類批發(fā)總渠道，包括商超、星級(jí)酒店。上市公司控股52%，前幾年發(fā)展很好的情況下，凈利潤(rùn)做到近5,000 萬(wàn)，營(yíng)收3-4 億；從近兩年八規(guī)六禁，高檔酒水貿(mào)易受到很大沖擊， 庫(kù)存量增大，高檔酒類先打款后拿貨，目前基本是江蘇最大高中檔酒類批發(fā)商；價(jià)格倒掛。目前是滯銷品慢慢消化庫(kù)存，熱銷的品種要保持，紅酒有保質(zhì)期，近兩年來(lái)主要任務(wù)是消化庫(kù)存，調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式，擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，增加連鎖酒店的供給，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)人員，績(jī)效管理，前年虧損近2,000 萬(wàn)，去年虧損1,000 萬(wàn)左右，今年目標(biāo)是扭虧、盈虧平衡，市場(chǎng)有些回暖。 3、旅游資源開(kāi)發(fā)
養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)，盱眙天泉湖度假區(qū)，距離南京最近直線距離半小時(shí)，從市中心1 小時(shí)20 分鐘。是金陵飯店集團(tuán)控制、開(kāi)發(fā)48 平方公里，叫金陵天泉湖商務(wù)中心區(qū)，中間是9 平方公里水域，可以達(dá)到一級(jí)飲水級(jí)別，選擇天泉湖有兩個(gè)方面因素：（1）優(yōu)厚的土地政策，稅費(fèi)減免政策；（2）生態(tài)環(huán)境，亞洲最大天文觀測(cè)站，氧負(fù)離子含量是江蘇平均值50x，pm2.5 是江蘇省最低的地區(qū)。鐵山寺森林公園（4A 級(jí)）70 多平方公里，天泉湖度假區(qū)緊挨著森林公園。森林覆蓋率94%，原始林海61.6 平方公里。 上市公司有1,269 畝地，開(kāi)發(fā)金陵天泉湖旅游生態(tài)園，相當(dāng)于引領(lǐng)項(xiàng)目，（1） 五星級(jí)沿湖會(huì)議度假酒店區(qū)；（2）玫瑰園養(yǎng)生公寓，養(yǎng)生養(yǎng)老示范區(qū)；（3） 原生態(tài)低密度住宅區(qū)（別墅）。三個(gè)區(qū)域構(gòu)成業(yè)態(tài)，擁有休閑度假、養(yǎng)生養(yǎng)老。集團(tuán)在天泉湖的四個(gè)產(chǎn)業(yè)：（1）休閑度假；（2）養(yǎng)生養(yǎng)老；（3）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)；（4）生態(tài)農(nóng)業(yè)。 （1）會(huì)議度假酒店區(qū)：目前開(kāi)發(fā)出89 間套的五星級(jí)酒店，二期、三級(jí)會(huì)開(kāi)發(fā)酒店式公寓或酒店式別墅,可能采取售后返租的形式，作為酒店客房配套。 （2）養(yǎng)生養(yǎng)老公寓：玫瑰園共1,600 套，20 萬(wàn)平方米，現(xiàn)在開(kāi)放216 套，五棟公寓一棟會(huì)所組成，公寓是5 層樓，去年下半年預(yù)銷售，精裝修，最低48-70 萬(wàn)，6,350 元/平米起。集團(tuán)是做養(yǎng)老公寓，翡翠園養(yǎng)老公寓，共1.3 萬(wàn)套，面積在130 萬(wàn)平方米。集團(tuán)和上市公司一起構(gòu)成大型養(yǎng)老社區(qū)，共150 萬(wàn)平方米， 供1.5 萬(wàn)戶老人居住。目前集團(tuán)開(kāi)放2,000 套銷售，去年5 月底開(kāi)始，目前是一期。 大型養(yǎng)老社區(qū)，150 萬(wàn)平方米，CCRC（Continuing Care Retirement Community）。與傳統(tǒng)養(yǎng)老院相比，更像高星級(jí)酒店度假勝地，集餐飲、居住、娛樂(lè)為一體， 5 萬(wàn)平米的配套設(shè)施，有歌劇
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