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其中包括34,982 萬元的股權(quán)價(jià)格和70,000 萬元的債權(quán)價(jià)格。股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，東證資管成為青浦吾悅廣場的唯一股東。根據(jù)比較法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算（40 年），該資產(chǎn)的公允價(jià)值為119,100 萬元，2015 年租金/資產(chǎn)公允價(jià)值比例為3.3%，出售價(jià)格折價(jià)12%。未來東方資管將享有該綜合體的租金回報(bào)，而新城控股將繼續(xù)管理物業(yè)，2015 年青浦吾悅廣場租金收入占租金物業(yè)總收入的89%，因此折價(jià)12%為合理估值。
    公司通過將商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入，縮短了商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)周期，提高了商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，有利于公司優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提高資金使用效率和提升商業(yè)運(yùn)營管理能力，拓展公司商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)的經(jīng)營模式
    規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)掌握主動(dòng)，獲得優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先選擇權(quán)：
    公司通過分四年期支付總額為2 億的權(quán)利對(duì)價(jià)，獲得該資產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先選擇權(quán)。其中，優(yōu)先購買權(quán)賦予公司在3 年以后以11 億的價(jià)格主動(dòng)購買青浦吾悅廣場的權(quán)利，而優(yōu)先選擇權(quán)則規(guī)定，3 年后5 年內(nèi)，若公司與其他競價(jià)方出價(jià)一致，則新城將獲得購買該資產(chǎn)的權(quán)利。
    我們對(duì)未來的現(xiàn)金流做一個(gè)情景假設(shè)，若公司的WACC 為9%，未來40 年租金的年均增長率為5%，則結(jié)果如圖一所示，持有該綜合體的NPV 是10.23 億元，采用ABS 的方法，3 年回收的NPV 是10.13 億元，4 年回收的NPV 是10.50 億元，而不回收的NPV 是9.48 億元，公司始終可以選擇最優(yōu)方案，即在第4 年回收的方案，使其凈現(xiàn)值大于持有物業(yè)的凈現(xiàn)值。
    同時(shí)，我們假設(shè)未來的租金增長率為8%和2%，不管對(duì)該增長率的假設(shè)如何調(diào)整，新城控股都可以選擇最優(yōu)方案，使其NPV 大于持有該物業(yè)。
    投資建議：
    此次以類REITS 的方式出售青浦吾悅廣場項(xiàng)目是新城控股實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化的第一步，將有利于公司優(yōu)化固定資產(chǎn)組合，拓展公司商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式。出售項(xiàng)目的正向現(xiàn)金流量將鞏固公司的財(cái)務(wù)狀況，并為公司未來的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供資金。同時(shí)，優(yōu)先權(quán)協(xié)議可以讓公司根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)市場情況及公司的發(fā)展戰(zhàn)略在未來靈活購回該目標(biāo)資產(chǎn)。我們預(yù)測新城控股2016/2017/2018 年的 EPS 為1.00 元，1.54 元，2.08 元，維持“買入”評(píng)級(jí)。