>> 中信證券-新城控股（601155）重大事項點評-繼續(xù)優(yōu)化現(xiàn)金流安排-160704
| 上傳日期： |
2016/7/4 |
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pdf |
來源： |
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| 評級： |
買入 |
作者： |
陳聰 |
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評論：
資產(chǎn)證券化回流現(xiàn)金，盤活存量。公司采用住宅、商業(yè)的雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，2015 年商業(yè)綜合體項目實現(xiàn)銷售110 億元，占比為34.5%。相比于住宅開發(fā)，商業(yè)的投資規(guī)模大、回收周期長，部分核心物業(yè)不可能采取常規(guī)方式處置。公司采用類Reits 模式處置商業(yè)地產(chǎn)項目，對其銷售收入和現(xiàn)金流都會起到積極的貢獻(xiàn)。同時公司可以根據(jù)優(yōu)先權(quán)協(xié)議回購項目，也能享受資產(chǎn)增值的潛力。公司僅2015 年就新增17 個商業(yè)綜合體項目，建面512.5 萬平米，這一模式未來有復(fù)制空間，有可能進(jìn)一步盤活現(xiàn)金流。
產(chǎn)業(yè)基金培育新的利潤增長點，降低風(fēng)險，助力公司快速發(fā)展。公司擬與平安銀行共同投資設(shè)立平安新城控股投資基金，意向性額度約100 億元。
當(dāng)前重點城市土地市場熱度較高，創(chuàng)新拓展模式有利于降低經(jīng)營風(fēng)險，更能適應(yīng)土地市場的全新環(huán)境，也意味著公司積極探索新的盈利模式。
經(jīng)營能力優(yōu)秀，銷售穩(wěn)扎穩(wěn)打。公司今年前5 月實現(xiàn)銷售209.7 萬平米，銷售金額209.6 億元，分別為2015 年全年的60.6%和65.3%。根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，公司在2016 年上半年品牌房企銷售中排19 名，比去年同期略有提高。在A 股地產(chǎn)上市企業(yè)中，公司能夠保持在前八名的水平。另外，公司近幾年拿地權(quán)益比并未顯著下降，銷售含金量沒有降低。
而且公司重點耕耘的蘇南、上海等區(qū)域房價明顯上升。我們預(yù)計未來幾年公司結(jié)算凈利潤率水平將明顯提升，推動其業(yè)績增長明顯跑贏行業(yè)水平。
風(fēng)險因素：公司定向增發(fā)若能實現(xiàn)，可能攤薄公司盈利，且目前土地市場缺乏極具吸引力的投資機會。
維持“買入”評級。我們維持公司盈利預(yù)測，即2016/2017/2018 年EPS為1.08/1.38/1.67 元。由于公司定向增發(fā)實現(xiàn)仍有不確定性，因此不考慮增發(fā)對EPS 攤薄影響。我們維持公司NAV16.77 元/股的判斷，維持14.00元/股的目標(biāo)價，維持“買入”的投資評級。
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