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公司在全國設有天津、上海、遼寧、河南、陜西五個事業(yè)部，擁有土地約727萬平米，其中權益土地約450 萬平米，均配有庫房、貨場、鐵路等資源。由于公司土地多為國家劃撥地，一方面取得成本相對較低，尚未反應在負債表，另一方面隨著城市拓展，過去部分位于郊區(qū)的物流土地逐步變?yōu)槭袇^(qū)，開發(fā)價值被進一步放大。
    根據(jù)我們的大致測算，整個公司450 萬平米土地至少價值300 億，構筑公司較強的安全邊際。
    倉儲業(yè)務面臨轉型，土地收益保證業(yè)績穩(wěn)定。公司原有倉儲業(yè)務多為大宗品物流，長期以來的粗放式經(jīng)營導致整體盈利能力不強；近年來，公司對部分位置條件較好倉庫進行改造，以適應電商等物流的發(fā)展，試點運行成功后有望向全國推廣，改善物流倉儲主業(yè)利潤。同時，近年來公司改變發(fā)展思路，主動尋求土地資產(chǎn)變現(xiàn)，分別實現(xiàn)了南京、天津南倉兩處土地開發(fā)出售，單個項目預計利潤在6 億左右，通過分期結算保證業(yè)績穩(wěn)定，同時通過募投項目新增物流地產(chǎn)，保證整體土地的可持續(xù)開發(fā)。
    引入普洛斯爭做混改先鋒，第二批央企改革試點提供想象空間。早在2015 年，中儲股份通過定增引入新加坡物流地產(chǎn)巨頭普洛斯成為公司第二大股東，實現(xiàn)了央企混合所有制改革的第一步。普洛斯現(xiàn)持有中儲股份15.39%股份，其全球擁有4200萬平米物流地產(chǎn)，擁有一條從土地開發(fā)、建設、運營管理、出售等產(chǎn)業(yè)鏈條。通過合資公司的方式開展合作，普洛斯能夠為公司帶來的優(yōu)秀的物流地產(chǎn)開發(fā)和管理經(jīng)驗，將在重慶、揚州、鄭州等共計355.2 萬平米的物流地產(chǎn)上展開合作。此外，2016年母公司誠通集團被認定為第二批國企改革試點，6 月誠通基金成立，基金規(guī)?？傄?guī)模 3500 億元,首期募資1000 億元，未來誠通將成為國有金控平臺，有望為上市公司提供更多優(yōu)質資產(chǎn)。
    經(jīng)濟會議再提混改，緊扣當下熱點，維持增持評級。總結來看，從土地價值角度，當前股價具有極強的安全邊際；利潤端雖多來自土地開發(fā)等，但公司土地供應充足，輪動開發(fā)能夠將非經(jīng)常性損益經(jīng)?；瑫r傳統(tǒng)物流倉儲轉型將逐步帶來業(yè)績增量。隨著12 月中央經(jīng)濟會議再提混改，整個市場對于混改預期和關注度提升，作為已實現(xiàn)并將持續(xù)混改的中儲股份將有望受益。我們維持盈利預測，預計公司16-18年EPS 分別為0.34 元、0.34 元、0.36 元，分別對應PE 為28 倍、28 倍、26 倍，維持增持評級。