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由于大部分土地取得時(shí)間早，且為國(guó)家劃撥土地，賬面價(jià)值被嚴(yán)重低估。目前公司土地使用權(quán)賬面價(jià)值僅21.91 億，我們保守估計(jì)目前土地價(jià)值在111.88 億至181.58 億之間，土地構(gòu)筑良好的安全邊際。
    物流地王倉儲(chǔ)轉(zhuǎn)型，土地資產(chǎn)盤活保證業(yè)績(jī)穩(wěn)定。目前公司主業(yè)存在三個(gè)內(nèi)生變化：其一，公司原有倉庫主營(yíng)大宗倉儲(chǔ)，產(chǎn)品以鋼材為主，粗放式經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致整體盈利能力不強(qiáng)。近年來，隨著快遞快運(yùn)、電商物流、冷鏈物流等生活消費(fèi)性物流快速增長(zhǎng)，公司開始對(duì)部分合適的倉庫進(jìn)行改造升級(jí)，大力推進(jìn)冷鏈物流、商超配送、快銷品物流等業(yè)務(wù)，16H1 倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)68.21%，配送業(yè)務(wù)增長(zhǎng)47.03%；其二，公司主動(dòng)尋求土地資產(chǎn)變現(xiàn)，2015 年和2016 年實(shí)現(xiàn)了鄭州、天津兩地的土地拆遷，預(yù)計(jì)增加2016 年凈利潤(rùn)8 億，土地變現(xiàn)的同時(shí)通過募資在郊區(qū)繼續(xù)拿地，保證循環(huán)開發(fā)；其三，地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐步貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)，我們預(yù)計(jì)2017 地產(chǎn)業(yè)務(wù)有望實(shí)現(xiàn)收入12 億。
    國(guó)企混改先鋒，誠(chéng)通物流板塊唯一上市平臺(tái)。誠(chéng)通集團(tuán)16 年2 月成為第二批央企改革試點(diǎn)，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富，我們認(rèn)為，在成立規(guī)模3500 億的國(guó)有企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整基金后，中儲(chǔ)作為誠(chéng)通集團(tuán)物流業(yè)務(wù)在A 股的唯一上市平臺(tái)，集團(tuán)有望將更多優(yōu)質(zhì)的物流相關(guān)資源向公司集中。同時(shí)，公司早在15 年成功引入新加坡物流地產(chǎn)巨頭普洛斯成為公司第二大股東，提前踏出了央企混改的第一步。普洛斯的入股以及兩公司的戰(zhàn)略合作，可以讓中儲(chǔ)股份學(xué)習(xí)普洛斯先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，此外普洛斯的毛利率顯著優(yōu)于中儲(chǔ)，通過學(xué)習(xí)普洛斯的經(jīng)驗(yàn)，有利于中儲(chǔ)股份改善管理效率，提高毛利率，逐步轉(zhuǎn)型成一家現(xiàn)代物流設(shè)施提供商。
    收購(gòu)LME 交割企業(yè)開拓新增長(zhǎng)點(diǎn)，成立車貨匹配平臺(tái)盤活倉儲(chǔ)資源。2016 年1 月，公司以3.49 億收購(gòu)HB 公司51%的股權(quán)，擁有了倫敦金屬交易所（LME）資質(zhì)認(rèn)證，成為國(guó)內(nèi)首家具有國(guó)內(nèi)國(guó)際期貨交割庫全牌照的企業(yè)，未來將享受政策紅利。同時(shí)公司于2015年4 月上線中儲(chǔ)智運(yùn)平臺(tái)，試水“無車承運(yùn)人”。目前平臺(tái)發(fā)展迅猛，16 年單日最高交易單數(shù)超過1000 單，單日交易額超過1600 萬。我們認(rèn)為，中儲(chǔ)智運(yùn)平臺(tái)一方面能夠?yàn)楣就卣剐略鲩L(zhǎng)點(diǎn)，另一方面的核心優(yōu)勢(shì)在于盤活傳統(tǒng)倉儲(chǔ)資產(chǎn)；參照“無車承運(yùn)”鼻祖羅賓遜公司的發(fā)展思路，疊加資源稟賦優(yōu)勢(shì)，智運(yùn)平臺(tái)成長(zhǎng)空間巨大。
    維持盈利預(yù)測(cè)，維持“增持”評(píng)級(jí)。我們預(yù)測(cè)公司16-18 年歸母凈利潤(rùn)分別為6.83 億、7.76 億、8.55 億，對(duì)應(yīng)EPS 分別為0.31 元、0.35 元、0.39 元，現(xiàn)股價(jià)對(duì)應(yīng)PE 分別30、27、24 倍。考慮到公司在與普洛斯合作后可能還會(huì)有超預(yù)期的土地開發(fā)項(xiàng)目，同時(shí)國(guó)企改革可能帶來的主題催化，維持“增持”評(píng)級(jí)。
    核心假設(shè)風(fēng)險(xiǎn)：普洛斯合作項(xiàng)目及國(guó)企改革低于預(yù)期。