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公司實(shí)體零售業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑的原因是：1）2016 年實(shí)體零售市場(chǎng)消費(fèi)持續(xù)低迷，收入下降趨勢(shì)并未得到有效遏制，實(shí)體店之間的競(jìng)爭(zhēng)、實(shí)體店與網(wǎng)商的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，2）公司部分新開(kāi)店處在培育期尚未實(shí)現(xiàn)盈利。
    ◆綜合毛利率上升0.36 個(gè)百分點(diǎn)，期間費(fèi)用率上升1.96 個(gè)百分點(diǎn)公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)為商業(yè)和房地產(chǎn)，其中的商業(yè)包括百貨商場(chǎng)、大型綜合超市和購(gòu)物中心。2016 年，公司新增10 個(gè)門(mén)店，未關(guān)閉門(mén)店。分業(yè)態(tài)來(lái)看，2016 年公司百貨商場(chǎng)/ 大型綜合超市/ 購(gòu)物中心/ 房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入分別為77.94/ 34.62/ 6.56/ 1.16 億元，同比分別變化-6.80%/ -3.42%/0.20%/ -90.16%。房地產(chǎn)收入較上年大幅下降的原因是青島銀座投資有限公司和山東銀座置業(yè)有限公司天橋置業(yè)分公司投資建設(shè)的項(xiàng)目中附帶的商品房已在2015 年實(shí)現(xiàn)大部分交房。
    2016 年公司綜合毛利率為19.08%，較上年同期上升0.36 個(gè)百分點(diǎn)。
    其中百貨商場(chǎng)/ 大型綜合超市/ 購(gòu)物中心/ 房地產(chǎn)的毛利率分別為13.50%/13.03%/ 24.56%/ 33.41%，較上年同期分別變化了-0.38/ -0.57/ -0.41/-23.88 個(gè)百分點(diǎn)。2016 年公司期間費(fèi)用率為17.34%，較上年同期上升1.96個(gè)百分點(diǎn)。其中銷(xiāo)售/ 管理/ 財(cái)務(wù)費(fèi)用率分別為12.74%/ 2.51%/ 2.08%，較上年同期分別上升了1.28/ 0.27/ 0.42 個(gè)百分點(diǎn)。
    ◆公司具有區(qū)域優(yōu)勢(shì)，物業(yè)價(jià)值較高，短期業(yè)績(jī)壓力較大，公司在山東省零售行業(yè)地位顯赫，尤其在山東西部地區(qū)具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，自有物業(yè)較多，價(jià)值較高，但由于近期宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣和百貨業(yè)態(tài)整體下滑的影響，公司短期業(yè)績(jī)難以釋放。在日益競(jìng)爭(zhēng)激烈的零售業(yè)，公司需對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行創(chuàng)新。
    ◆調(diào)整盈利預(yù)測(cè)，調(diào)降目標(biāo)價(jià)至9.5 元，調(diào)降至中性評(píng)級(jí)我們調(diào)整對(duì)公司2017-2019 年EPS 的預(yù)測(cè)分別為0.03/ 0.04/ 0.05 元（之前為0.01/ 0.03/ -0.02 元)，調(diào)降公司未來(lái)六個(gè)月目標(biāo)價(jià)至9.5 元，調(diào)降至中性評(píng)級(jí)。
    ◆風(fēng)險(xiǎn)提示
    宏觀經(jīng)濟(jì)增速未達(dá)預(yù)期，居民消費(fèi)需求的增速未達(dá)預(yù)期。