>> 方正證券-萬通地產(chǎn)（600246）前瞻布局京津冀，堅定推進新戰(zhàn)略-170609
| 上傳日期： |
2017/6/13 |
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作者： |
夏磊 |
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2. 優(yōu)質(zhì)自持位居核心CBD，業(yè)績穩(wěn)定毛利高：以萬通中心寫字樓項目為核心的自持物業(yè)，集中在北京、上海、天津、杭州核心地段。2016 年末運營中商業(yè)物業(yè)共7.4 萬平，全部位于北京CBD。2017 年天津萬通中心（6.5 萬平）和上海萬通中心（5.2萬平）竣工，2018 年杭州未來科技城（19.6 萬平）有望竣工。隨著三個商業(yè)物業(yè)逐步竣工運營，自持優(yōu)質(zhì)物業(yè)面積繼續(xù)增長，未來2-3 年自持物業(yè)租賃收入和利潤有望快速增長。
3. 嘉華控股大比例控股，財務(wù)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化：大股東嘉華控股涉足8 大業(yè)務(wù)板塊，一級土地開發(fā)、體育、科技、節(jié)能環(huán)保、會展服務(wù)、金控投資等和公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)協(xié)同性大。公司是大股東唯一上市平臺和地產(chǎn)開發(fā)平臺，也將是其傾力打造的利潤增長點。定增后財務(wù)結(jié)構(gòu)大幅改善：資產(chǎn)負債率、剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負債率和凈資產(chǎn)負債率分別下降至50.7%、41.9%和4.8%，大幅優(yōu)于A 股地產(chǎn)均值的64.6%、50.7%和81.3%。
4. 引入戰(zhàn)投中植系，戰(zhàn)略實質(zhì)性推進可期：2017 年1 月，中融鼎新與嘉華控股簽署協(xié)議，將受讓萬通控股不超35%股權(quán)，若交易完成，中融鼎新預(yù)計直接或間接持有萬通地產(chǎn)10%左右股權(quán)。中融鼎新是中融信托旗下股權(quán)投資平臺，中融信托是中國信托行業(yè)的龍頭企業(yè)。戰(zhàn)投入股表示看好公司未來發(fā)展，也將優(yōu)化股東結(jié)構(gòu)，標志公司新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型實質(zhì)性推動。
盈利預(yù)測與估值：區(qū)域紅利顯著，新戰(zhàn)略打開空間
預(yù)計2017-2019 年EPS 分別為0.24、0.39 和0.52，對應(yīng)當前股價PE 分別為22X、13X 和10X。公司是京津冀一體化和通州建設(shè)的核心受益者，隨著公司股權(quán)變動塵埃落定，運營逐步穩(wěn)定，優(yōu)質(zhì)土地儲備及自持物業(yè)有望加速釋放業(yè)績。引入戰(zhàn)投中植系，標志發(fā)展戰(zhàn)略實質(zhì)性推進。公司將步入全新發(fā)展階段，業(yè)績表現(xiàn)值得期待。首次覆蓋，給予公司“推薦”評級。
風(fēng)險提示：
京津冀市場超預(yù)期回落；房地產(chǎn)政策超預(yù)期收緊；公司業(yè)績不及預(yù)期；公司轉(zhuǎn)型不及預(yù)期；和中植系戰(zhàn)略合作不及預(yù)期
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