>> 安信證券-陸家嘴(600663)REITs推出潛在可能，“重估+退出+管理輸出”空間巨大-170731
| 上傳日期： |
2017/8/1 |
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pdf |
來源： |
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| 評級： |
買入 |
作者： |
陳天誠 |
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公司2016 年底完成收購陸金發(fā)88.2%股權(quán)，新增3 張金融牌照，公司上半年新增金融業(yè)收入6.48 億，毛利3.19 億（毛利率49.24%），占毛利的比例達(dá)到12%。
■首次杠桿并購，新增蘇州100 萬方土儲。1-6 月，公司住宅銷售簽約面積2205 平米，住宅銷售現(xiàn)金流入3.93 億，同比增長20%。公司上半年預(yù)收款項減少42.01%，其中天津河庭西和上海涵云雅庭項目結(jié)轉(zhuǎn)29 億，當(dāng)年新增預(yù)收款7.3 憶。另外，上半年公司聯(lián)合華寶信托收購蘇州綠岸95%股權(quán)，獲得位于蘇州高新區(qū)滸墅關(guān)鎮(zhèn)的17 塊地，規(guī)劃總建面約108.41 萬方。這是公司首次金融杠桿收購，減少資金“重負(fù)”，也是繼天津后，第二個 “走出上?！钡拇笮统善_發(fā)項目。
■近40 萬方核心持有物業(yè)，持有三張金融牌照，REITs 方案推出最受益。我們此前深度報告已經(jīng)提出了目前時點(diǎn)下，以“公募+ABS”模式的標(biāo)準(zhǔn)化REITs 推出恰逢其時。截至上半年末，陸家嘴持有物業(yè)面積164 萬方，在建超221 萬方，基本位于上海CBD的核心區(qū)域。其中，公司甲級寫字樓年租金達(dá)2854 元/平米。上半年公司長期在營物業(yè)相關(guān)現(xiàn)金流入16.3 億元（+31%），而投資性物業(yè)賬面價值僅為250 億，且采用成本法計量（每年需計提1.9 億左右的折舊）。若REITs 能真正推出，公司持有物業(yè)重估的空間巨大。證券化除了能給提供資金退出渠道，并有機(jī)會通過并購持續(xù)提升在管資產(chǎn)規(guī)模，輸出多年沉淀的管理能力。
■投資建議：公司持有陸家嘴核心地段的大量商辦物業(yè)，目前能夠提供長期穩(wěn)定收益。若REITs 能夠真正推出，給公司帶來的將是“重估+退出+管理輸出”的機(jī)會，潛在空間巨大。目前公司已持有證券、信托、保險三張金融牌照，優(yōu)勢得天獨(dú)厚。我們預(yù)計公司17-19 年EPS 分別為1.06 元、1.28 元和1.56 元，給予“買入-A”評級，6 個月目標(biāo)價44.0 元。
■風(fēng)險提示：公司新增金融業(yè)務(wù)有可能出現(xiàn)減值可能，改變了公司穩(wěn)定的增長預(yù)期。
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