>> 中信證券-金融街(000402)2017年三季報點評：投資更進(jìn)取,結(jié)算更積極-171025
| 上傳日期： |
2017/10/25 |
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| 格式： |
pdf |
來源： |
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| 評級： |
買入 |
作者： |
陳聰，張全國 |
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公司業(yè)績增速較高，主要是由于結(jié)算十分積極。不過，公司主要的業(yè)績高峰是四季度，三季度的業(yè)績在全年業(yè)績的占比不大。
短期貨值不足影響公司銷售增速。2017 年前三季度，公司實現(xiàn)簽約銷售金額 102.5 億元，其中商務(wù)地產(chǎn) 24.6 億元，住宅地產(chǎn) 77.9 億元，均較 2016年同期出現(xiàn)明顯下滑（2016 年同期實現(xiàn) 232 億元銷售金額，其中商務(wù)地產(chǎn)通過 103 億元，住宅地產(chǎn) 129 億元）。公司銷售放緩主要原因是貨值不足，而不是因為去化不佳。當(dāng)然，公司所處城市的嚴(yán)厲調(diào)控政策也可能對公司經(jīng)營產(chǎn)生一定影響。期末公司預(yù)收款項 163.2 億元，較年初下降 13.2%，但仍足以保證公司全年的業(yè)績增速。
積極拿地態(tài)度充實未來發(fā)展。三季度開始，公司拿地速度有所提升，分別在北京、天津、重慶、佛山、廊坊等城市獲取 9 個項目，權(quán)益投資額為 138.4億元，公司拿地金額/銷售金額為 1.35 倍。公司區(qū)域布局秉承“深耕五大城市群的中心城市，拓展環(huán)五大城市群中心城市一小時交通圈的衛(wèi)星城/區(qū)域”的戰(zhàn)略。我們相信，公司較為積極的拿地態(tài)度，將有利于公司克服未來的貨值瓶頸期。
繼續(xù)維持優(yōu)質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)組合。公司在北京、上海、天津等城市有大量持有物業(yè)。其中金融街商圈的物業(yè)為全北京保持領(lǐng)先的租金水平，空置率依然維持較低水平。前三季度公司自持物業(yè)板塊實現(xiàn)營業(yè)收入約 14.8 億元，同比增加 15%，實現(xiàn)息稅前利潤約 9.7 億元，同比增加 22%，均創(chuàng)歷史新高。近期，市場出現(xiàn)了越來越多的商辦物業(yè)資產(chǎn)證券化的嘗試，中國式REITs也漸行漸近。我們認(rèn)為，作為 A 股市場少數(shù)優(yōu)質(zhì)的商辦物業(yè)持有者，公司未來有望憑借優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)組合和長期的物業(yè)資產(chǎn)管理經(jīng)驗，在商辦物業(yè)市場發(fā)展中分一杯羹。
風(fēng)險提示。公司可銷售資源可能不足，最近新增土地儲備可能無法在短期進(jìn)入結(jié)算，從而導(dǎo)致 2018 年-2019 年業(yè)績增速可能比較有限。
盈利預(yù)測及估值。公司在金融街區(qū)域持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，確保了公司的價值底線。由于 2016 年前后公司銷售積極，目前公司也進(jìn)入了結(jié)算的高峰期，預(yù)計 本 年 度 業(yè) 績 增 長 可 以 期 待 。 我 們 維 持 公 司 2017/2018/2019 年1.15/1.27/1.30 元/股的盈利預(yù)測，維持 NAV23.96 元/股，維持 16.77 元/股的目標(biāo)價和“買入”的投資評級。
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