>> 安信證券-武漢土拍零距離(10／22)：三拍熱度一般，城投仍是拿地主力-221015
| 上傳日期： |
2022/10/16 |
大小： |
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pdf 共8頁 |
來源： |
安信證券 |
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作者： |
池光勝,高文君 |
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9月27日，武漢完成2022年三輪土拍，本輪土拍有哪些特征？
■武漢本輪土拍規(guī)則基本不變，超四成地塊土地金支付周期延長至1年。拿地前，武漢延續(xù)限馬甲、嚴控購地資金來源要求不變，除新洲區(qū)73號地塊保證金比例為100%外，其余涉宅類、商服類地塊保證金比例仍分別為20%、10%，且允許房企使用銀行保函代替保證金繳納。拿地中，商服地塊未設(shè)置地塊限價，涉宅類地塊溢價率仍為5%-15%，地價觸頂后通過搖號確定競得人。拿地后，本輪土拍超四城地塊土地金支付周期為1年，緩解房企資金壓力。
■武漢本輪土拍廣義流拍率雖有所改善，但平均溢價率進一步下降，且超九成地塊底價成交，土拍熱度一般。武漢2022年三輪土拍合計推地43宗，供地數(shù)量較今年第一、二輪的11宗、16宗大幅增加；無地塊流拍，終止出讓2宗，廣義流拍率為4.7%，較今年第二輪的18.8%有所改善；成交41宗，成交金額317.1億，平均溢價率為0.2%，較今年第二輪的1.2%小幅下降，超九成地塊底價成交，土拍熱度一般。橫向?qū)Ρ龋谝淹瓿扇喭僚牡?0城中，武漢廣義流拍率低于10城平均水平7.0%，平均溢價率低于10城平均水平2.8%。各板塊熱度普遍不高，底價成交為主。區(qū)位來看，武漢本輪土拍地塊區(qū)位一般，主城七區(qū)合計推地20宗，占比為46.5%，明顯低于今年第一、二輪的90.9%、62.5%；黃陂區(qū)、江夏區(qū)、東西湖區(qū)分別供地6宗、4宗、4宗，蔡甸區(qū)等其余4區(qū)（含經(jīng)開區(qū)、東湖高新區(qū)）供地均為2-3宗。硚口區(qū)53號地塊地價觸頂進入搖號環(huán)節(jié)，該宗地塊位于硚口區(qū)核心板塊、周邊配套成熟、起拍金額較低；其余地塊中，僅東西湖區(qū)68號地塊低溢價成交，39宗地底價成交，2宗洪山區(qū)地塊中止出讓。武漢樓市持續(xù)低迷，2022年以來銷售跌幅持續(xù)拉大，新房、二手房價格持續(xù)下跌、商品房銷售面積持續(xù)負增長，截至2022年8月，商品房成交面積累計同比跌至-43.2%，房企參拍謹慎，板塊熱度普遍不高。
■城投仍是拿地主力，房企參與度小幅提升但仍較低。武漢本輪土拍國企、民企拿地占比有所提升但仍不高。國企全口徑拿地金額64.8億，拿地金額占比20.5%，較今年第二輪的11.5%有所提升，但仍處較低水平。主流國企華發(fā)股份7.4億拍得1宗地，其余多為當(dāng)?shù)匦⌒蛧?，青山國?9.9億拍得3宗地，武漢捌號湖畔置業(yè)20.1億拍得1宗地，硚房集團、中交城投分別拿地10.9億、7.4億，中鐵大橋局集團等也均有拿地。民企全口徑拿地金額38.0億，拿地金額占比12.0%，較今年第二輪的8.2%小幅提升。以本地民企為主，偉鵬控股集團、九坤房地產(chǎn)、華鼎創(chuàng)投置業(yè)等也均有拿地，未見主流民企拿地。國、民企拿地意愿提升下，城投拿地占比略有下降，但仍為本輪土拍拿地主力，全口徑拿地220.8億，拿地金額占比69.6%，較今年第一輪的80.2%有所下降，但仍高于今年首輪的50.7%，處于較高水平。長江新區(qū)集團46.0億拍得1宗地，武漢城投39.2億拍得3宗地、江夏經(jīng)發(fā)20.0億拍得2宗地，經(jīng)開投資、武漢高科、漢陽城建分別拿地13.0億、11.1億、10.6億，江夏城投集團等也均有拿地。
■風(fēng)險提示：信息搜集不全面、房地產(chǎn)調(diào)控超預(yù)期等。
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