>> 安信證券-南京土拍零距離(14／22)：三拍涼意明顯，城投成拿地主力-221022
| 上傳日期： |
2022/10/23 |
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| 格式： |
pdf 共8頁 |
來源： |
安信證券 |
| 評級： |
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作者： |
池光勝,高文君 |
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10月19日，南京完成2022年三輪土拍，本輪土拍有哪些特征？
■南京本輪土拍拿地前、拿地中規(guī)則基本不變，拿地后未設(shè)置商品房毛坯限價。拿地前，限馬甲、嚴(yán)控購地資金來源等規(guī)則不變，5宗地不允許聯(lián)合競買，保證金比例仍維持在20%。拿地中，地塊溢價率限制在10%-15%之間，地價觸頂后仍以搖號的方式確定競得人。拿地后，南京本輪土拍進一步放松了商品房售價限制，由今年第二輪的部分地塊實行“差異化定房價，按程序報備”，進一步放松至所有地塊均未設(shè)置商品房毛坯限價。
■南京本輪土拍廣義流拍率明顯上升，平均溢價率進一步下降，近九成地塊底價成交，土拍涼意明顯。2022年三輪土拍合計推地46宗，供地數(shù)量與今年第二輪的44宗基本持平；1宗地流拍，14宗地延期出讓，廣義流拍率32.6%，較今年第一輪的4.5%明顯上升；成交31宗，成交金額274.7億，平均溢價率0.8%，較今年第一、二輪的4.1%、2.1%進一步下降，近九成地塊底價成交，土拍涼意明顯。橫向?qū)Ρ?，在已完成三輪土拍?4城中，南京廣義流拍率為14城最高水平，平均溢價率低于14城平均水平2.3%。從區(qū)位來看，南京本輪土拍地塊區(qū)位一般，主城區(qū)合計供地17宗，占比37.0%，較今年第一、二輪60%、50%進一步下降；六合區(qū)、江寧區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)分別供地9宗、8宗、7宗、5宗。熱門地塊競爭激烈，1宗地地價觸頂，進入搖號環(huán)節(jié)，3宗地溢價成交，4宗地塊均位于建鄴區(qū)河西板塊，區(qū)位較優(yōu)、交通便捷、周邊配套成熟；共27宗地底價成交，地塊大多數(shù)分布于江寧區(qū)、六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)等非主城區(qū)；另有1宗地流拍，14宗地延期出讓。值得注意的是，由于區(qū)位、周邊新房去化壓力等原因熱門板塊河西也出現(xiàn)分化，觸頂（1宗）、溢價成交（3宗）、底價成交（1宗）、流拍（1宗）均有出現(xiàn)。
■城投拿地占比明顯提升，國民企參與度減弱。南京本輪土拍國企全口徑拿地金額81.9億，拿地金額占比29.8%，較今年第一、二輪的73.2%、56.0%大幅下降。主流國企建發(fā)股份21.8億拍得1宗地；南京金融城建發(fā)、廈門國貿(mào)分別拿地26.7億、17.8億，中交集團和六合國資聯(lián)合體15.7億拍得4宗地。民企拿地占比小幅下降，全口徑拿地金額37.0億，拿地金額占比13.5%，較今年第二輪的17.0%有所下降。以小型民企為主，安徽偉星置業(yè)、中天美好集團、明月建設(shè)集團、湖州佳祺置業(yè)分別拿地23.8億、6.6億、5.5億、1.1億。未見主流民企拿地。國、民企拿地意愿較低下，城投拿地占比大幅提升。城投全口徑拿地金額171.5億，拿地金額占比62.4%，較今年第二輪的37.8%大幅提升，安居集團68.0億拍得2宗地，奧體建設(shè)、交通集團、六合經(jīng)開分別拿地16.1億、15.1億、10.5億，溧水經(jīng)開、六合新城等也均有拿地。
■風(fēng)險提示：信息搜集不全面、房地產(chǎn)調(diào)控超預(yù)期等。
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