>> 安信證券-福州土拍零距離(11／22)：三拍熱度一般，城投仍為拿地主力-221015
| 上傳日期： |
2022/10/16 |
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pdf 共8頁 |
來源： |
安信證券 |
| 評級： |
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作者： |
池光勝,高文君 |
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9月29日，福州完成2022年三輪土拍，本輪土拍有哪些特征？
■福州本輪土拍拿地前、拿地中規(guī)則基本不變，長樂區(qū)放松商品房限售年限要求、部分地塊縮短土地金支付周期。拿地前，延續(xù)限馬甲、嚴控購地資金來源要求不變，多數地塊保證金比例為20%，僅馬尾區(qū)2宗地為30%。拿地中，商服地塊未設置地塊限價，涉宅類地塊最高溢價率仍為15%；半數地塊仍采用“競首付比例+搖號”方式，地塊地價觸頂后競土地金首付比例（30日內繳付的比例），首付比例達到100%后，搖號確定競得人。此外，四成地塊地價觸頂后直接搖號確定競得人，僅少數商服地塊按價高者得原則出讓。拿地后，長樂區(qū)未提商品房銷售限制年限，此前明確提出商品房自取得不動產權證之日起未滿兩年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續(xù)；土地金繳納方面，25%地塊土地金支付周期縮短至3個月，其余地塊土地金支付周期多數為5個月；銷售限價方面，商品房備案均價仍是根據實際成交價變動。此外，對于此前取消出讓地塊，通過剝離商業(yè)用地、下調起拍價等方式重新出讓。
■福州本輪土拍廣義流拍雖有所改善，但平均溢價率進一步下降，超六成地塊底價成交，土拍熱度一般。三輪土拍合計推地20宗，推地數量與今年第一、二輪基本持平；無地塊流拍，2宗地暫緩出讓，廣義流拍率10.0%，較今年第二輪的15.8%有所改善；成交18宗，成交金額125.8億，平均溢價率1.1%，較今年第一、二輪的4.0%、3.2%進一步下降，超六成地塊底價成交，土拍熱度一般。橫向對比，在已完成三輪土拍的11城中，福州廣義流拍率高于11城平均水平7.2%，平均溢價率低于11城平均水平2.6%。從區(qū)位來看，主城四區(qū)供地數量有所減少，合計供地12宗，占比由今年第一、二輪的85.0%、89.5%降至60.0%；長樂區(qū)、馬尾區(qū)分別供地6宗、2宗。熱門地塊競爭激烈，鼓樓區(qū)福沁路38號地塊地價觸頂，進入競首期付款比例環(huán)節(jié)，競首付比例達100%后觸發(fā)搖號環(huán)節(jié)，該宗地塊位于鼓樓區(qū)核心板塊、周邊新房項目供應較少、起拍金額較低，成交房地比達1.7倍；在取消商品房銷售限制年限下，長樂區(qū)6宗地低溢價成交；共11宗地底價成交，主要分布于倉山區(qū)和晉安區(qū)，2宗地暫緩出讓，雖多數地塊位于主城區(qū)，但存在板塊去化壓力較大、熱度不高等問題，疊加當前福州樓市仍較低迷，房企參拍態(tài)度仍較為謹慎。
■城投仍是拿地主力，國企參與度下降。國企全口徑拿地金額20.0億，拿地金額占比15.9%，低于今年第一、二輪的38.6%、41.1%，主流國有房企保利發(fā)展5.0億拍得1宗地；當地國企福州建工集團14.3億拍得2宗地，倉山城發(fā)集團0.7億拍得1宗地。民企參與意愿仍較弱，全口徑拿地7.6億，拿地金額占比6.0%，較今年第二輪的12.1%有所下降，以本地小型民企為主，未見主流民企拿地。國、民企拿地意愿較低下，城投拿地金額占比進一步上升，仍是拿地主力，全口徑金額98.2億，拿地金額占比78.1%，較今年第一、二輪的56.8%、46.7%大幅提升。福州城投集團39.0億拍得4宗地，左海集團、福州新發(fā)分別以34.8億、24.5億各拍得3宗地。
■風險提示：信息搜集不全面、房地產調控超預期等。
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