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物流地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷供需結(jié)構(gòu)性調(diào)整，行業(yè)發(fā)展空間仍然存在，我們看好落位于核心區(qū)域、經(jīng)濟(jì)活動發(fā)達(dá)、存在剛性倉儲需求區(qū)域的優(yōu)質(zhì)高標(biāo)倉物流資產(chǎn)的發(fā)展前景及頭部平臺的競爭優(yōu)勢。
　　▍供給側(cè)結(jié)構(gòu)性缺口持續(xù)存在。當(dāng)前我國存量高標(biāo)倉占總物流倉儲設(shè)施的比重僅8%，長期視角下我國高標(biāo)倉市場發(fā)展空間充足?，F(xiàn)代化高標(biāo)倉（含冷庫倉）建設(shè)規(guī)劃要求高，存量低標(biāo)資產(chǎn)改擴(kuò)建難度大、成本高。而近年來部分區(qū)域物流倉儲供地相較以往大幅提升，客觀上造成了不同區(qū)域間供給量的結(jié)構(gòu)性差異，對底層資產(chǎn)運(yùn)營造成了一定沖擊，而高線發(fā)達(dá)城市供地依然稀缺，租金基礎(chǔ)也相對更高。
　　▍物流倉儲下游需求依然穩(wěn)固。電商物流行業(yè)發(fā)展空間仍然穩(wěn)定，根據(jù)我們測算，動態(tài)來看，電商物流租戶對高標(biāo)倉的租賃需求缺口持續(xù)存在，且下游其他各類租戶預(yù)計(jì)也將繼續(xù)貢獻(xiàn)需求增量。冷庫用倉供不應(yīng)求，在生鮮電商市場高速成長、存量供給稀缺的背景下，需求成長動能充足。
　　▍競爭結(jié)構(gòu)變化中凸顯成長機(jī)遇。我國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭日益多元化，除早期依托境外募資進(jìn)行提前布局的專業(yè)型物流地產(chǎn)服務(wù)商外，我們預(yù)計(jì)電商物流企業(yè)在未來市場中也將占據(jù)一定的市場份額。當(dāng)前已經(jīng)具備一定規(guī)模的頭部物流地產(chǎn)企業(yè)，基于網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)和募資優(yōu)勢，有望進(jìn)一步強(qiáng)化先發(fā)競爭優(yōu)勢。在美國加息背景下，境外資金募集受到一定阻力，但同時我國REITs市場方興未艾，為物流倉儲行業(yè)提供了新的發(fā)展空間。
　　▍風(fēng)險因素：部分區(qū)域結(jié)構(gòu)性超量供應(yīng)影響市場凈吸納量，物流倉儲設(shè)施短期內(nèi)經(jīng)營指標(biāo)受到負(fù)面沖擊的風(fēng)險。點(diǎn)狀疫情影響下部分租戶業(yè)務(wù)承壓，續(xù)租意愿不強(qiáng)、租金提價不及預(yù)期的風(fēng)險。
　　▍看好核心資產(chǎn)和頭部平臺優(yōu)勢。物流地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷供需結(jié)構(gòu)性調(diào)整，行業(yè)發(fā)展空間仍然存在，我們看好落位于核心區(qū)域、經(jīng)濟(jì)活動發(fā)達(dá)、存在剛性倉儲需求區(qū)域的優(yōu)質(zhì)高標(biāo)倉物流資產(chǎn)的發(fā)展前景，及頭部平臺的競爭優(yōu)勢。在物流地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)變革過程中，普洛斯、東久新宜、萬緯、ESR等位于行業(yè)競爭領(lǐng)先位置的專業(yè)化平臺公司在一二級市場均有豐富投資機(jī)遇。底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、供給稀缺的物流倉儲REITs也具備配置價值。二級市場投資標(biāo)的中，我們看好區(qū)位優(yōu)勢明顯、具備專業(yè)化平臺運(yùn)營能力的普洛斯REIT；建議關(guān)注萬緯物流的發(fā)展?jié)摿?；我們也推薦兼具規(guī)模和專業(yè)性優(yōu)勢的ESR集團(tuán)。